为什么说2016年房价还会再涨。
2015年年底的成交价、成交量都在涨,确实让很多人心慌了。
2015年年底,确实有点不一般。
为什么这么说呢?因为按照往年的惯例,到了12月,再到翻过年过了正月十五,应该是房子成交的淡季。这会儿大家都在赶工冲刺年终业绩、或者参加各种各样集中的欢庆活动,按说是没什么心思在换房上的。这个时间段,曾经是每年换房的好时机,因为成交量低、卖主没心思抬高价,想“捡漏”买套性价比高的房子很容易。但2015年年底的成交价、成交量都在涨,确实让很多人心慌了。
一般来说,成交量的上涨自然会带动成交价的上涨。有些机构统计,2015年的房价平均涨幅在15%左右,而且,一些开发商已经放出话来,2016年1月1日以后,他们的项目还会再涨15%。
为什么说2016年房价还会再涨。
这主要是因为政府没有再控制房价的意思,以及近期以来非常明显的信号——地价在涨,而官方没有喊刹车的兆头。
其实,控制房价这件事儿,已经很久没有提过了;中央没有提,市政府也没有提,甚至连房价的基础数据都已经不再通过官方口径公布——成交数据都在网上,愿意测算的机构就自己算去,算高了也没有官网再像往年一样辟谣。具体到北京市,让市场的归市场,保障的归保障这个思路已经愈发明显,这也直接会导致商品房市场更少被政策所影响。
要卖房子就得先买地,这是个各位粉丝都能懂的道理;那么去年的土地市场,也对明年以后的房地产市场给出了明显的信号——统计显示,去年全市成交的住宅用地数量、面积都在下滑,可是总成交金额和平均楼面价都有两位数以上的增长,而且凡是位置稍微好一点的住宅用地,都会以高溢价率、高楼面价的结果成交。看来2015年货币环境愈发宽松,确实让开发商更加财大气粗了。
未来房价再涨一倍
国泰君安首席宏观分析师任泽平表示目前,中国正处在一个增速换挡的时点,高增长的时代已经一去不复返了。而中国增速换挡的典型形式,来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后,人继续 往大城市迁移。当人继续往大城市迁移的时候,一线房地产有销量没土地,表现为价格的上涨和地王的再现。三四线城市没有销量,土地和库存高企。我对中国的房地产做过一个预测,未来10年一线房价再涨一倍。
2016年楼市最靠谱的11个预测,全在这了
2015的楼市得益于各种政策的支持,市场成交量显著上升。一线城市房价飙升,部分城市库存压力有所缓解。在前不久召开的中央经济工作会议上,“化解房地产库存”被列为2016年中国经济工作五大任务之一,并开出了户籍制度改革、发展住房租赁市场等“药方”。
今天要分享的是关于2016年房地产的11个预测,看大势,挖需求,跳出楼市看天吃饭的“怪圈”。
创造需求预测一 住宅购房结构性需求分化,婚姻人口、小面积住房改善者(一二线突出)、“北漂型”租房者、新进城租房者购房,以及一二线城市为主的投资性购房成为“4+1”需求;一方面创新形态需求得不到满足,另一方面传统产品产能过剩;绿色环保节能低碳需求难以匹配大众收入水平。
吸引农民进城购房是“去库存”的最大增量;
海外市场依然是小众市场,对国内房地产影响不大。
缩减推地预测二 全国土地出让普遍减少,有利于提升房价;
一二线城市源于控制城市边界、地王频出,二线城市成为品牌房企土地储备重点区域和未来角力场,三四线城市被迫减少土地供应;
房企土地储备面积继续下降。
供应下降预测三 住宅新开工面积、竣工面积继续下降,降幅或收窄,房地产投资进入负增长区间;
传统商业基本趋于饱和甚至过剩,商铺供大于求,供应继续增加,商业地产投资将降速。以购物中心为主的新型商业在三四线城市只有不到十年**圈地的机会。
库存增速放缓预测四 住宅库存继续上升、增速放缓;新开工面积仍高于竣工面积,在建施工面积还会继续上升;
商业库存也在上升,普通社区商业销售面临困境、投资回报无法平衡,烂尾项目明显增加,购物中心也将出现关门,自建商业项目开业速度放缓,商业项目转让、托管、咨询大幅上升。
房价普涨预测五 一二三四线城市房价普遍、差别化上涨;
一线领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌;
城市分化、板块分化、楼盘分化依旧。
政策大力预测六 明后两年是房地产最好、也是最后的政策机遇期(在经济转型完成之前),保增长、去库存已成为政治任务;
政策继续刺激拉升销售,2016年住宅销售额将与今年基本持平;
降低购房门槛是政策最佳着力点,政策将统分结合,中央降首付、落户口、返税收、促简政;地方减税费、给补贴、准入学、加医保、进公积金,保障房、棚户区货币化。
商业也需要去库存,商业二手房市场“死市”需要激活,但还不会得到中央政府的重视,明年存量房流通税收政策不会得到支持。
货币宽松与低利率对资产价格依然给予有力支撑,美元加息小步慢走,对人民币计价资产影响微弱。
房地产税法进展缓慢,2016年难以提交全国人大常委会一审。
产品与服务预测七 一二线城市首置与改善性产品占据主流市场,三四线城市以面向农民和城市改善人群的住房产品为主,总体而言,面积更多聚焦110-150平米,且“小城市必定大户型、大城市可以小户型”;
住房品质提升引导市场需求,节能环保绿色建筑的税收政策支持力度有所加大,工业化、装配式、百年住宅、3D模块化建筑因价格偏高、明年仍难以大规模推广,住房配套将成为购房者考量加分项,一线城市因地王增加高端产品而拉升房价,因减少普通商品房而推升房价。
增量市场转向存量市场,物业服务成为新的蓝海,现有物业服务模式无法解决客户服务痛点、亟需升级;物业分拆上市难以获得溢价;物业费价格市场化仍然看不到前景。
产能必降预测八 房企两极分化愈发加剧;30强房企明年市场份额预计超过30%并继续加速提升;如我去年所说,大批中小房企卖地、卖项目、卖股份、卖公司的最好时机已经失去,明年90%都会转型、退出、或者破产、死亡,行业外企业难有进入;
改善性、中高端住宅产品为主的房企成长更快;住宅预售标准提高仍是渐进式;
大多数商业地产企业放慢脚步,中小本地商业地产企业加速退出。
商业模式预测九 住宅联合开发、代建代售更加普遍;
商业代建、品牌代招、资产代管输出模式逐步形成;商业地产轻资产模式已成方向、仍曲高和寡;
二房东租赁加贴身服务(创客空间)已成模式但难成规模。
金融资本预测十 拥有背后资本支撑的房企打乱市场价值格局引发更多地王现象;
围绕降低购房门槛的住房融资创新不断;资产证券化或有突破性进展;
金融媒介帮助盘活存量房资产,融资租赁推动存量资产盘活、流通;
住房保障银行可以帮助解决农民工土地置换进城落户资本,或不能提上议程。
互联网预测十一 互联网可以成为房地产的翅膀,但互联网营销已显疲态,互联网金融烽烟四起,互联网+设计制造难有成果,互联网社区服务亟需升级,智慧社区在一二线城市出现落地项目;
大数据在商业地产领域应用更加广泛,商业地产自建、与服务商共享的购物中心云系统、电商平台成为市场两大主流,运营数据化管理手段、百货精细化管理思维将成为购物中心管理利器。
金沙湾加推商业休闲综合体A7、A8金街旺铺。另,商业交5万抵10万,一期现房销售即买即住。
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