细数中国几大房市之优劣

由于人为、历史和制度性安排等原因，中国的房市并没有形成一个统一的市场，而是扭曲的形成相互分裂又相互联系的几个市场，也导致了中国房价指标信号的混乱。但细细分析一下各个市场的形成过程和优缺点，却对我们认清中国房地产市场的现状和未来发展的方向，是大有益处的。

    中国的住房市场，大致上可以分为：

    一、商品房市场；二、福利房市场；三、小产权房市场；四、保障房市场；五、农民房市场；六、租赁市场。

    一、商品房市场

       这是自中国房地产市场化以后才逐步形成的一个市场，也是这些年解决大部分老百姓居住需求的主要市场，这个市场发展的方向是不容质疑的。在日渐竞争激烈的情况下，它引领和主导着中国住房市场的最新潮流和升级换代的步伐，也是目前提供住房数量最多的市场，具备了一定的市场经济的雏形和基础。

      但这个市场限于土地供应的垄断和政府审批环节繁多，也存在着严重的生产能力不足、市场透明度不够、竞争力不强等缺陷，这些市场缺陷，都集中表现在目前商品房价过高上。不改革土地制度和减少政府过多的管制，这个市场就不可能正常、健康的发展起来！但无论如何，中国未来的房地产市场主力，非他莫属！

    二、福利房市场买房,

       这是一个过渡性的怪胎！按说，商品房市场化以后，他就不应该再存在了，但各种权力部门和垄断性行业的贪婪，却导致了它久久不能退出历史舞台，滋生着大量的腐败和不公，很多公务员，都通过这个市场，积累了多套住房资产。我们老家建设的新城区中，各部门内部分房成风，通常都低于市价四分之一左右，反而是商品房，在新城中却寥寥可数。

       我们不要以为这些房子只涉及公务员的福利问题，这些福利房不但挤占了商品房的市场，而且直接和间接地增加了商品房的刚性成本。开发商之所以提供低于市价的福利房给这些单位，一定是在其他地方获得这些部门给予的好处，并把这些损失，转嫁到其他商品房价格之上，所谓羊毛出在羊身上是也！所以，我们要坚决呼吁尽快杜绝这个市场的存在！

    三、小产房市场

      这是一个自生自发的一个草根市场，更类似于国外房地产市场的初期状况。由于政府无力也无法干预其中，反倒使得这个市场体现出真正自由平等的特征，其房价既是市场竞争的结果，也明显低于商品房价，这不是因为这些开发商比较讲道德，而是政府之手没有强加在这些房子巨大税费的原因！

       尽管这个市场在法律上是不合法的，但其实他是揭示了民间市场房价的真实面目，和商品房市场未来发展的方向！由于缺乏一些必要的规划和质量监督，这个市场的发展也是问题多多，始终不能得到正果，但最终这个市场一定会和商品房市场走到一起来！我们需要的是：商品房市场的规范和小产权房市场的自由相结合的真正的房地产市场！

    四、保障房市场

      无论是经适房、公租房、廉租房。我都不赞同由政府另辟一个市场的做法！这个市场里，环节多多，猫腻多多，腐败和浪费必然多多，其绝大部分的功能，都可以由其他市场代替。政府应该坚决退出这个独立市场，只制定补贴标准和补贴办法，其他的一切都交给真正的市场去办吧！

       我们不要以为这个市场里的问题只是涉及保障完善不完善的问题，这个市场里产生的一切腐败、不公和浪费，都直接转嫁到商品房的成本之中，间接的在推高着我们的房价！

    五、农民房市场

      严格的讲，这不是一个市场，因为农民房的不能流通性，导致了农民房价格奇低，既不能体现这些资源的价值，又造成这些资源的严重浪费，其将来的必然出路是走向全流通的商品房市场道路！

   六、租赁市场买房,

      这个市场也是政府没有过多干预的市场，是市场化程度最高、竞争最激烈、发展最正常的一个市场。它为广大的买不起房和需要临时性住房的人们，提供了极大的便利，是我国住房市场的主要补充力量和蓄水池。

       当然，这个市场发展还处于初级阶段，很多不规范的做法有待改进，比如：租赁合同执行的不规范，租房配套设施不完善，租户安定感不强，租户和房东相互不诚信等，这些都有待于这个市场进一步在发展中去完善。这个市场不能走官办和垄断的道路，那是走回头路！

       国外发达国家的房地产市场，早就形成一个统一的、规范化的市场格局，我们中国目前存在的这种分割的市场，是不正常的，也导致了市场价格的紊乱和畸形。如果我们不形成一个全流通、高度竞争、广泛自由的统一的房地产市场，那么中国的房地产行业，就不可能做大做强，老百姓的住房问题也不可能得到完善的解决！

             不通则痛，痛则不通！不打通这些市场的分割，中国房地产，就会永远处于阵痛之中！