论房地产调控

虽然在2011年12月中央经济会议与今年政府工作报告都一再强调：要坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。但是，所谓形势比人强——这个人可不仅仅只是我等生斗小民，也要包括手握大权的执政者。在越来越严峻的形势面前，房地产调控还能坚持多久，非常值得人怀疑。甚至可以断言——不超过6个月，房地产调控将必然崩溃。

　　严峻的形势主要在3个方面对房地产调控带来越来越沉重的压力。

　　其一，地方政府财政危机。去年我们银监会有个数据，地方政府负债是16万亿，虽然这个数据已经让外界一片哗然，但是境外的金融机构（好象是著名的标普）还指出，这个数据少算了3万亿，实际地方政府负债是19万亿。不管是16万亿还是19万亿，我们地方政府仅仅要支付的利息每个月怎么也得1千多亿，在面临最严厉的房地产调控背景下，目前我们地方政府每个月卖地收入仅仅300——400亿，已经连利息都付不出来。

　　那么税收呢？今年两会广东有个税务局长公开说：分税制中央把税收大头都拿走了，这是逼着地方犯错误。以前还可以靠卖地维持（土地收入占地方总收入2/3），现在这块收入连负债的利息都还不上，地方政府怎么维持？豪不夸张的说，目前绝大多数地方财政已经到了快破产的地步。

　　内幕一：某地方政府最近高息集资，以9.5%的年利率向公务员集资，居然弄到了几个亿，勉强还能撑几个月，嗯，消息传出，各个地方政府纷纷效仿——请问，地方政府已经要靠向公务员集资才能维持财政不破产的局面，这又能撑几天？

　　地方的财政危机还不仅仅是地方财政破产这么简单，还涉及一系列的民生问题。今年政府工作报告庄严承诺，今年要完成保障性住房若干套、要实现教育投入占GDP4%——那么，钱从那里来？

　　管理层的算盘是盯上了地方卖地收入这块大蛋糕——现在地方卖地，就得立刻在收入中提取34%的比例分别进入教育与保障房基金。试想，如果房地产市场如果持续低迷，地方政府无法卖地——那就意味着保障房大面积停工、教育投入无法到位，这可不仅仅是管理层的面子，连里子都要丢光了。

　　内幕二：现在地方政府都在想办法逾越国土部的红线，给买地的投资者这样的优惠政策。某地方政府书记公然宣称：买地者只要交纳一半的土地款就给办国土证，剩余一半款可以在一年内付清。即使这样，买地者也寥寥无几。

　　第一个结论：地方债务危机、财政危机、保障房停工危机、教育投入无法到位的尴尬等等，这是压向“坚持房地产调控不动摇”的第一批筹码。

　　其二，金融的压力。

　　在前几年房市特别火爆的时候，地产开发企业为了拿地向金融机构贷了不少款。这些金融机构包括银行、信托、基金等等，渠道虽然不一样，但是资金源头却基本一致——都是银行的钱，或者说都是老百姓的钱。现在房市低迷，这些贷款立刻就出现很大的问题。比如信托，当初可是以年息10——13%的承诺回报吸引的投资者，现在别说回报了，连本金能否兑现都有很大问题，如果信托兑付出现问题，一旦蔓延开去，那就不得了了（银行也会出现大量的房地产坏帐）——想想08年美国次贷危机，不就2个金融机构出事，连累一大批金融机构倒闭吗？所以，最近最紧张的估计就是银监会的头头了，一些头头甚至一竿子插到底，直接盯一些金额巨大的项目，怕出事，是真怕出事。

　　内幕三：据传银监会已经给信托下了死命令：不惜一切代价保兑付，如果信托自己的股本金都填完了还不能保兑付，银监会甚至会卖信托的牌照也要保兑付！

　　同学们，你们知道信托牌照是个什么概念吗？这可是有钱都弄不来的第二银行资格啊。没有与高层相当过硬的关系，你就是抱着几十个亿，也未必能弄一个信托的牌照。好吧，现在已经到了银监会不惜要动这些“与高层相当过硬关系”的奶酪也要保兑付的地步，可见金融压力有多么巨大。

　　巨大的金融压力是压向“坚持房地产调控不动摇”的第二批筹码。

　　其三：经济下行的压力。

　　在两会上我们的温总理公开承认：“今年经济下行压力很大”，即便这样，我们今年GDP增速还得定个7.5%——没办法，就业压力太大，GDP增长速度下调空间实在有限（详见我的新书《你所不知道的冰冷经济真相》，呵呵做个广告），那么，我们拿什么来保这个7.5%？

　　第一架马车出口。在人民币持续升值的背景下，外贸出口形势那是相当严峻——没办法，这也是还我们过去扭曲汇率的债，出来混是一定要还的，这架马车不下滑就谢天谢谢地了，对GDP增长的贡献是指望不上了。

　　第二架马车投资。再来个4万亿？09年我们投了个4万亿，结果导致CPI几十个月居高不下，政府7次降低存款准备金率，3次降息，大量铁公基投资强行停工，发改委象街道老太太一样四处约谈——不管你是洗发水还是儿童奶粉，只要你想涨价——好吧，发改委立刻就要请你喝茶。就这样才算勉强抑制了通货膨胀凶猛的势头。再来个4万亿——估计天朝就要变成津巴布维第二了。

　　所以，投资今年肯定还得做一些，但是规模肯定要控制，对GDP增速贡献非常有限。

　　第三架马车消费。过去，我们消费是靠房产+汽车这两大主力来支撑。嗯，现在汽油破8，汽车消费遭遇重创（2桶油真坏啊），房地产消费又要“坚持房地产调控不动摇”。消费也难以指望。

　　三架马车全部停摆，我们拿什么保7.5%，如果保不住7.5%，那就不得了了不得了。

　　通过上面的分析，我想任何人都可以得出同样的结论：房地产调控很快就要放开，房地产调控必然失败。

　　如果你还不明白，好吧，请你找一架天平，在天平的左边请你放上一个筹码：要坚持房地产调控不动摇，管理层要兑现承诺，在天平的右边，请你先放4个筹码，分别是：地方债务危机、财政危机、保障房停工危机、教育投入无法到位，再放一个筹码：金融压力与危机；再放2个筹码：经济下行压力、就业压力，好了，现在你是决策者，你觉得是左边那个筹码重，还是右边那7个筹码重呢？

　　如果你做出了结论，那么，一旦房地产调控放开会有什么结果呢？很显然，肯定是迎来房地产报复性上涨。没办法，这就是以行政干预市场，企图以人为意志去扭曲市场规律的必然结果。那些等着房价“合理回归”的人就去哭吧，房价总理说了算还是总经理说了算——归结到实质就是政府说了算还是市场说了算。最简单的经济规律是，房价过去、现在一直到未来只能是市场说了算，或者说总经理说了算。

　　这就是冰冷的经济真相。