祁阳2021年地产崩盘了？
最近蔚哥在外地与很多朋友一起喝茶中经常会聊到今年地产在国家大力整顿下当地的地产情况。今年跑了几个地方，东莞、肇庆……，湖南省内也跑了长沙、娄底、邵阳、郴州、永州南边的县。可谓是不同的地域不同的市场行情呀，近期蔚哥回到祁阳家里也顺带看了一下祁阳今年的市场及相关数据。借此与大家分享，说的不好的，也请大家留言一起探讨！
首先蔚哥给大家整理了一些今年祁阳5月~10月的数据（11月的数据暂时未统计出来）。
月度网签数据表
通过上表可以看出，今年祁阳的住宅销售价格相比去年已经出现大幅度下降，今年持续几个月的网签均价基本上在5700～6000左右，可以说大部分开发商采取以价换量的方式来快速消化库存，从而保证的资金的回笼！再对比这几个月祁阳楼盘销售排行榜的前几名我们可能又有不一样的感触了！
祁阳楼盘月度网签排行榜前五
结合两个表格以及今年祁阳的市场信息我们可以看出：每个月的住宅网签套数基本上在200套以上，祁阳地产市场并不像其它城市那么惨淡的进入一个躺平期。而经过几个月的消化，目前祁阳的已拿预售证的库存应该也处在一个合理化的状态，因此祁阳今年的住宅市场的销售价格将以维持现行价格区间的方式平稳过渡！
根据今年祁阳的土地供应情况以及现有库存情况来看，蔚哥认为：如果政府在2022年五一之前未能有新的土地挂牌，未有新的政策出现，预计在明年年底祁阳地产的供需关系将再次发生改变，不能说像2017年祁阳房价的大幅上涨，但也肯定会在现有价格上出现小幅上涨！
以上代表蔚哥个人观点，如有异议望大家留言交流！
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我给你简单讲一下成本价和房价怎么计算出来的：
1.土地成本：主要包括土地款，契税和配套费。如果地价300万/亩，容积率2.8，那么地上建筑面积就是2.8*667=1870平方，那么300万均摊到每平方的土地成本就是是300万除以1870，大概土地成本就是每平方1604元，加上契税和配套费大概就是每平方1700元左右。
2.建安成本一般是每平方2800—3100，包括前期，基础，地上，地下，景观绿化，水电气暖等，如果是四线城市建安成本就是2800元左右。
3.三大费用，包括销售费用，管理费用，财务费用，大概占比5-10%，按照每平300-500左右。
4.税费，主要包括土增税，增值税，企业所得税等，大概每平300-500元左右。
综上所述，单方成本每平5000-5500，加上利润10%，房价大概在每平5500-6000元。
以上就是我的回答，希望对您有所帮助。
2021-12-10回复
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