温州炒房团从风光无限到落荒而逃

林明

温州炒房团从风光无限到落荒而逃

　　上世纪末，中国开始进行住房市场化货币化改革，2000年左右，对市场敏感的温州人开始在全国各地投资房地产。日前有媒体称，因房价下跌三四成，再加上利息等财务成本，八成炒房者资不抵债。过去十年，中国房价一直快速上涨，温州炒房者一时风光无限。在这轮被称为“史上最严厉”的房地产调控中，房价出现大跌，楼市泡沫被逐步挤出，温州炒房团开始落荒而逃。
　　炒房者曾经的黄金时代
　　10多年来，中国房地产业虽然经历了几次重大调控，房价水平也出现过阶段性的调整，但整体的成交均价走势却一直保持着稳中有升的态势。且在2007年和2010年价格上涨较快，涨幅均超过了四成。最早进入房地产市场的温州投资者在几次退隐又几次重出江湖中赚得盆满钵满。
　　温州是国内各类小商品市场的发源地，善于经商的温州人利用改革开放的机会，完成资本原始积累，所掌握的民间资本有千亿元之巨。近年来，温州炒房团所向披靡，一时风光无限。温州炒房团每到一处，便令当地房价上涨至少20%，造成泡沫现象。温州人炒房，最初是从自家门口开始。1998年起，温州的民间资本大量投入当地房地产，促使当地房地产价格以每年20%的速度递增，市区房价快速飙升到15000元/平方米以上。
　　跑路潮出现 炒房者黄金时代结束
　　房地产业是典型的资金密集型产业，对外部融资尤其是银行信贷依赖度较高，货币政策的松紧、利率的高低直接影响炒房者的资金成本。
　　目前，在宏观调控的情况下，全国楼市基本上处于高价横盘状态，鄂尔多斯、温州等部分城市的房价出现大幅下跌，对于高位进入并使用金融杠杆的炒房者来说，日子非常难过。
　　在这轮被称为“史上最严厉”的房地产调控中，温州房价不再继续疯涨，部分炒房者手中的房子开始贬值，有的温州投资者不但血本无归，甚至还欠上巨额债务，几千万资产一夜之间被银行、债权人瓜分，如今身无分文，一些炒房者不得不“跑路”。
　　成败均由金融杠杆而起房地产贷款余额占全部贷款余额的19%在房价快速上涨的时代里，向银行贷款的炒房者使用金融杠杆能够获取更多暴利。同样的道理，如果房价大跌，也会通过金融杠杆放大炒房者的损失。目前为止，房地产持续大跌、投资者资不抵债的情况在温州已经开始出现。
　　炒房者甚至不需要自有资金就能炒房
　　在以前不限贷、不限购的情况下，炒房者买房可以申请按揭贷款，由于有房产作为抵押，一般都能够获得相当于房价7成的银行贷款，甚至还出现过“零首付”“2成首付”的情况，这样一来，炒房者不需要太多资金甚至不需要自有资金就能炒房。
　　为抑制房价上涨过快 国家进行调控
　　近年来，由于房价增长过快，极大地影响了民众的正常生活和工作。为抑制房价上涨过快、房价过高，规范市场秩序、使价格合理回归，促进房地产业的长期稳定和可持续发展，政府去年开始对房地产进行宏观调控，甚至采取了限购、限贷、限价等一系列行政色彩浓厚的政策，温州房价出现明显下降，这使得闻名全国的温州炒房团投资回报率已经大不如前，短期内要出现以前那样高额的投资回报已经难上加难。
　　温州房价反转 领跌全国
　　浙江省统计局最新发布的统计信息显示，杭州、宁波、温州等地的商品房价从前几年的“领涨”转向“领跌”。与8月份相比，温州9月商品房价格环比下降0.8%，跌幅居70城市之首。
　　温州市住建委主任周守权近日也表示，自去年国家实施最严格房地产调控政策之后，温州房价已明显回落。据统计，跟2011年房价相比，今年温州房价同比下降近20%，预期普通商品房价格将回落到1.5万/平方米。温州的目标是摘掉高房价的帽子。
　　目前温州多家楼盘价格均被腰斩，温州房价与2009年、2010年时的最高位相比，回调了大约30%—40%。房价大跌自然会造成炒房客被套的局面。
　　温州炒房者出现跑路潮是好事居者有其屋是国人千年梦想炒房者跑路，能使房地产泡沫变小，房价回归理性，房地产调控的目标得以实现。
　　房地产调控不放松 炒房者希望落空
　　住建部部长姜伟新近期明确表示，房地产市场调控政策目前还不想放松。而且温州有关部门也表示温州的目标是摘掉高房价的帽子，这意味着温州炒房者的大本营-温州房价未来将继续下跌，政策不会出现放松，房价不会反弹上涨。既然房价无法反弹上涨，炒房者就无法通过出售手中的房产获利，只能被迫继续持有，等待转机，但是炒房者持有房产需要负担不低的资金成本，持有时间越长所需付出的代价越大，这样风险承受能力较低的炒房者中跑路的人将会多起来。
　　本世纪前十年房价上涨过快使得房地产投资具有超高回报，这样就导致资源配置扭曲，资金成本快速升高，实体企业纷纷进军房地产，这也是现在经济不景气的重要原因之一。
　　过去十年房价持续上涨，投资者只要能够看准市场机会，无论是炒作短线，频繁交易，还是长期持有进行价值投资，都能获得超过10倍利润。
　　炒房者跑路潮出现将会使得房价继续下降，这有利于扭曲的资源配置出现再平衡，房价回归理性，普通工薪阶层买房的负担变小，高房价重压之下的实体制造业也将逐渐恢复。
　　跑路潮出现需要防范金融风险
　　温州一些企业此前向银行、民间机构等借了大量贷款，现在贷款陆续到还款期，由于企业利润下降太大，赚到的钱还不够还贷款。9月末温州银行业不良贷款率上升至3.27%，而8月末为3%。2011年底，中国银行业整体的不良贷款率大约为1%。
　　不仅温州地区的银行不良贷款率上升，民间高利贷的坏账比例也是骇人听闻，甚至出现本金100％坏掉的情况。
　　银行和民间高利贷的坏账在时间上有爆发性，当房价没有大跌，房地产投资能支持高回报还能有下家接盘的时候，坏账率并不高。
　　现在房价开始下跌，坏账将一波一波袭来，然后进入恶性循环，因为任何暴利的复利都是不可持续的。更何况是炒房这样基本没有技术含量的投资。房价下降总体上看是一件好事，但也需要注意防范银行等金融机构出现大面积坏账风险。
　　作为温州炒房者大本营的温州，今年房价已经开始下跌，这预示着炒房者的好日子已经结束。炒房者开始跑路，能使房地产泡沫变小，房价回归理性。

张大乙

在祁阳会这样不?

文昌塔

房价普跌30%以上投资客被深套 温州楼市泡沫恐破灭

http://house.ifeng.com/redian/special/chaofangtuan/news/detail_2012_11/22/19420690_0.shtml

walker

还落荒而逃，人家赚得盆满钵满的，比你有钱和滋润多了