【超准】就这张图 居然可以看出2016 你到底旺哪一方面！

原来是好人

2015年年底的成交价、成交量都在涨，确实让很多人心慌了。

　　 2015年年底，确实有点不一般。

　　为什么这么说呢？因为按照往年的惯例，到了12月，再到翻过年过了正月十五，应该是房子成交的淡季。这会儿大家都在赶工冲刺年终业绩、或者参加各种各样集中的欢庆活动，按说是没什么心思在换房上的。这个时间段，曾经是每年换房的好时机，因为成交量低、卖主没心思抬高价，想“捡漏”买套性价比高的房子很容易。但2015年年底的成交价、成交量都在涨，确实让很多人心慌了。

　　一般来说，成交量的上涨自然会带动成交价的上涨。有些机构统计，2015年的房价平均涨幅在15%左右，而且，一些开发商已经放出话来，2016年1月1日以后，他们的项目还会再涨15%。

　　为什么说2016年房价还会再涨。

　　这主要是因为政府没有再控制房价的意思，以及近期以来非常明显的信号——地价在涨，而官方没有喊刹车的兆头。

　　其实，控制房价这件事儿，已经很久没有提过了；中央没有提，市政府也没有提，甚至连房价的基础数据都已经不再通过官方口径公布——成交数据都在网上，愿意测算的机构就自己算去，算高了也没有官网再像往年一样辟谣。具体到北京市，让市场的归市场，保障的归保障这个思路已经愈发明显，这也直接会导致商品房市场更少被政策所影响。

　　要卖房子就得先买地，这是个各位粉丝都能懂的道理；那么去年的土地市场，也对明年以后的房地产市场给出了明显的信号——统计显示，去年全市成交的住宅用地数量、面积都在下滑，可是总成交金额和平均楼面价都有两位数以上的增长，而且凡是位置稍微好一点的住宅用地，都会以高溢价率、高楼面价的结果成交。看来2015年货币环境愈发宽松，确实让开发商更加财大气粗了。

　　未来房价再涨一倍

　　国泰君安首席宏观分析师任泽平表示目前，中国正处在一个增速换挡的时点，高增长的时代已经一去不复返了。而中国增速换挡的典型形式，来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后，人继续 往大城市迁移。当人继续往大城市迁移的时候，一线房地产有销量没土地，表现为价格的上涨和地王的再现。三四线城市没有销量，土地和库存高企。我对中国的房地产做过一个预测，未来10年一线房价再涨一倍。

2016年楼市最靠谱的11个预测，全在这了

　　2015的楼市得益于各种政策的支持，市场成交量显著上升。一线城市房价飙升，部分城市库存压力有所缓解。在前不久召开的中央经济工作会议上,“化解房地产库存”被列为2016年中国经济工作五大任务之一,并开出了户籍制度改革、发展住房租赁市场等“药方”。

　　今天要分享的是关于2016年房地产的11个预测，看大势，挖需求，跳出楼市看天吃饭的“怪圈”。

创造需求预测一

• 住宅购房结构性需求分化，婚姻人口、小面积住房改善者（一二线突出）、“北漂型”租房者、新进城租房者购房，以及一二线城市为主的投资性购房成为“4+1”需求；一方面创新形态需求得不到满足，另一方面传统产品产能过剩；绿色环保节能低碳需求难以匹配大众收入水平。
  
  
• 吸引农民进城购房是“去库存”的最大增量；
  
  
• 海外市场依然是小众市场，对国内房地产影响不大。
  
  

缩减推地预测二

• 全国土地出让普遍减少，有利于提升房价；
  
  
• 一二线城市源于控制城市边界、地王频出，二线城市成为品牌房企土地储备重点区域和未来角力场，三四线城市被迫减少土地供应；
  
  
• 房企土地储备面积继续下降。
  
  

供应下降预测三

• 住宅新开工面积、竣工面积继续下降，降幅或收窄，房地产投资进入负增长区间；
  
  
• 传统商业基本趋于饱和甚至过剩，商铺供大于求，供应继续增加，商业地产投资将降速。以购物中心为主的新型商业在三四线城市只有不到十年**圈地的机会。
  
  

库存增速放缓预测四

• 住宅库存继续上升、增速放缓；新开工面积仍高于竣工面积，在建施工面积还会继续上升；
  
  
• 商业库存也在上升，普通社区商业销售面临困境、投资回报无法平衡，烂尾项目明显增加，购物中心也将出现关门，自建商业项目开业速度放缓，商业项目转让、托管、咨询大幅上升。
  
  

房价普涨预测五

• 一二三四线城市房价普遍、差别化上涨；
  
  
• 一线领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌；
  
  
• 城市分化、板块分化、楼盘分化依旧。
  
  

政策大力预测六

• 明后两年是房地产最好、也是最后的政策机遇期（在经济转型完成之前），保增长、去库存已成为政治任务；
  
  
• 政策继续刺激拉升销售，2016年住宅销售额将与今年基本持平；
  
  
• 降低购房门槛是政策最佳着力点，政策将统分结合，中央降首付、落户口、返税收、促简政；地方减税费、给补贴、准入学、加医保、进公积金，保障房、棚户区货币化。
  
  
• 商业也需要去库存，商业二手房市场“死市”需要激活，但还不会得到中央政府的重视，明年存量房流通税收政策不会得到支持。
  
  
• 货币宽松与低利率对资产价格依然给予有力支撑，美元加息小步慢走，对人民币计价资产影响微弱。
  
  
• 房地产税法进展缓慢，2016年难以提交全国人大常委会一审。
  
  

产品与服务预测七

• 一二线城市首置与改善性产品占据主流市场，三四线城市以面向农民和城市改善人群的住房产品为主，总体而言，面积更多聚焦110-150平米，且“小城市必定大户型、大城市可以小户型”；
  
  
• 住房品质提升引导市场需求，节能环保绿色建筑的税收政策支持力度有所加大，工业化、装配式、百年住宅、3D模块化建筑因价格偏高、明年仍难以大规模推广，住房配套将成为购房者考量加分项，一线城市因地王增加高端产品而拉升房价，因减少普通商品房而推升房价。
  
  
• 增量市场转向存量市场，物业服务成为新的蓝海，现有物业服务模式无法解决客户服务痛点、亟需升级；物业分拆上市难以获得溢价；物业费价格市场化仍然看不到前景。
  
  

产能必降预测八

• 房企两极分化愈发加剧；30强房企明年市场份额预计超过30%并继续加速提升；如我去年所说，大批中小房企卖地、卖项目、卖股份、卖公司的最好时机已经失去，明年90%都会转型、退出、或者破产、死亡，行业外企业难有进入；
  
  
• 改善性、中高端住宅产品为主的房企成长更快；住宅预售标准提高仍是渐进式；
  
  
• 大多数商业地产企业放慢脚步，中小本地商业地产企业加速退出。
  
  

商业模式预测九

• 住宅联合开发、代建代售更加普遍；
  
  
• 商业代建、品牌代招、资产代管输出模式逐步形成；商业地产轻资产模式已成方向、仍曲高和寡；
  
  
• 二房东租赁加贴身服务（创客空间）已成模式但难成规模。
  
  

金融资本预测十

• 拥有背后资本支撑的房企打乱市场价值格局引发更多地王现象；
  
  
• 围绕降低购房门槛的住房融资创新不断；资产证券化或有突破性进展；
  
  
• 金融媒介帮助盘活存量房资产，融资租赁推动存量资产盘活、流通；
  
  
• 住房保障银行可以帮助解决农民工土地置换进城落户资本，或不能提上议程。
  
  

互联网预测十一

• 互联网可以成为房地产的翅膀，但互联网营销已显疲态，互联网金融烽烟四起，互联网+设计制造难有成果，互联网社区服务亟需升级，智慧社区在一二线城市出现落地项目；
  
  
• 大数据在商业地产领域应用更加广泛，商业地产自建、与服务商共享的购物中心云系统、电商平台成为市场两大主流，运营数据化管理手段、百货精细化管理思维将成为购物中心管理利器。
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