地产业“投机者”隐退二三线 房企破产转让潮涌

林明

地产业“投机者”隐退二三线 房企破产转让潮涌

经济参考报 [微博] 2015-02-14 08:38

　　2015年，房地产行业冬天依然没有过去，没有做好长期“过冬”准备的开发商，不得不以破产、股权转让等方式黯然退出。
　　“我们等了3年多，没等到房子建好的消息，等来的却是开发商破产的通知。”6日，家住潍坊市寒亭区的李刚对记者表示，其2011年在寒亭当地颇为知名的“汇景名城”购置了一套房产，谁知这个原计划2012年就可以交房的项目，盖到一半开发商就消失了，400余户业主至今只能望楼兴叹。
　　地产业投机者“隐退”
　　记者采访得知，开发该项目的潍坊晟鑫置业有限公司(下称”潍坊晟鑫“)及其控制人，起家于物流业，后将部分资金投入到房地产开发，但在房地产宏观经济政策收紧后，很快出现了资金紧张等问题，最后甚至连带整个集团都”销声匿迹。
　　除了汇景名城项目外，当地还有阳光新都、西湖御景等多个项目出现延期交房现象，部分项目至今仍处于施工停滞状态，其开发商多数为名不见经传的小公司。
　　“这不仅是潍坊一地的情况，不少二三线城市都出现了房企破产、股权转让的情况。”8日，中诚顾问房地产业分析师孙浩对记者表示，仅今年第一个月全国就有超15家房地产企业股权挂牌转让，这些房企均在二三线城市，“从转让标的情况看，多为主业并非房地产且对市场困难预估不足的企业。”
　　北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清表示，中国前期的房地产暴利吸引了大量投机者，但在市场调整的推动下，其组成结构也将发生新的变化，“今后的房地产企业会越来越大、越来越专业，留给中小房企的空间恐怕会越来越小。”
　　开发商破产
　　6日，在潍坊市寒亭区丰华路东侧，一座座只有灰色主体的三层建筑在寒风中显得颇为萧瑟，被撕掉的广告贴纸以及破旧的宣传告示上已经很难看出这个小区的名字。由于南北纵长数百米，周边仅有简陋的围墙作为遮挡，与紧邻的热闹街道相比，这个小区愈发显眼。
　　“这本来是正门，但从开发商建设开始，就一直没有开通过。”李刚指着一排建筑中间一个水泥堆砌的大门框架对记者说，此时大门下面已经被铁皮门和建筑垃圾堵住。在李刚的带领下，记者从“大门”南侧的一个小门进入了这个名为“汇景名城”小区，发现除了小门附近有10余栋已经住人的小高层外，其余均为只是主体框架搭建完成的建筑。这些未建成楼房约有20余栋。
　　“像这个样子已经3年了。”李刚感叹道，目前小区已经住人的为一期项目，二期、三期项目均处于“烂尾”状态，约有400余户像其一样的购房者，天天只能望房兴叹。
　　与李刚同样在汇景名城购房的张海波称，其2011年购房，当时由于规模大、宣传格调高，小区在寒亭当地颇为有名，售价更是从一期的每平方米2600元左右，涨到每平方米3000多元。“当时买的时候已经到了每平方米3400元，80多平方米的房子，交了近30万元。”谁知张海波刚交了钱，项目于下半年就开始停工，开发商更是不知去向。寒亭区政府其后成立了专门的领导小组处理此事，但房子不仅没有开建，业主们还等来了开发商破产的噩耗。
　　记者采访了解到，潍坊市寒亭区人民法院去年12月刚刚裁定受理了潍坊晟鑫破产清算一案，目前正是债权申报阶段，并将于4月组织召开第一次债权人会议。
　　黯然退出
　　6日，记者找到处理汇景名城项目的寒亭区工作小组综合协调组，欲了解潍坊晟鑫破产原因及后续应对措施，但该小组一名工作人员以领导开会为由婉拒采访。
　　记者调查发现的多个细节表明，潍坊晟鑫破产事件应是地方企业在预估不足情况下盲目进入房地产业的代表案例。此类企业过于看好房地产业的盈利空间，往往以高杠杆资金方式运作项目，这令其在遇到销售、资金危机后，难有腾挪空间，最终导致资金链断裂，不得不黯然退出。
　　资料显示，潍坊晟鑫曾隶属山东晟鑫集团，该集团在当地以冷链物流起家，后又扩展至食品贸易、汽车服务、投资金融、物业管理等诸多产业，房地产业是其业务组成之一。潍坊当地业内人士表示，潍坊晟鑫此前曾开发过数个小地产项目，并在2009年左右加大地产投资，想要从彼时还算“暴利”的房地产市场中“掘金”。
　　然而，2010年后，国家加大房产宏观调控并收紧房企信贷资金，潍坊晟鑫开始出现资金周转不灵现象，进而拖累晟鑫集团。2012年后，晟鑫集团旗下的潍坊晟鑫、山东晟鑫冷链物流股份有限公司等频频陷入债务纠纷，其中既有民间借贷纠纷也有逾期付款案件，少者涉及数十万元，多者达数百万元。
　　记者得到的一份寒亭区政府回复汇景名城业主的文件中也称，“自2011年下半年开始，由于受国家房地产调控政策的影响，该公司(潍坊晟鑫)商品房销售出现困难，导致资金回笼缓慢，公司运营出现问题。由该公司开发建设的项目先后被多位债权人起诉至法院，并被多家法院重复查封，致使工程无法正常施工建设，无法向购房业主如期交付。”
　　记者注意到，在项目“烂尾”数年时间内，潍坊晟鑫及其背后控制人已销声匿迹，就连到其办公地也难觅踪迹。6日下午，记者来到位于潍州南路的山东晟鑫集团注册办公地，只看到了一家销售轿车的4S店。该店工作人员表示，其所占地一直是向山东晟鑫集团租用，不过去年公司控股方已经斥资将地皮买下。“晟鑫欠了不少债，老板几年前就不再露面了。”
　　迎来洗牌潮
　　值得关注的是，除了汇景名城，当地还有数个房产项目处于延期交房、停滞状态。
　　如位于通亭街与北海路交叉口附近的安江·阳光新都小区，原定于2012年底交房，但至今主体仍未搭建完成。6日，记者在该小区门口看到，小区大门口的铁门紧锁，院内颇显脏乱，沙子、铁板等散落各处，屋顶还可以看到一根根钢筋裸露在外面。“开发商是一家小公司，从2011年就开始欠施工方的钱，工程一直进展不下去，‘烂尾’3年多了。”项目旁一家房产中介的客户经理张扬对导报记者说。
　　另外，位于鸢都湖西侧的西湖御景，也存在延期交房问题。自称在该项目购房的杜晓峰对导报记者表示，该项目原先由潍坊宏鑫置业有限公司开发，是一个旧村改造项目，不过由于开发商在建设时借用了大量高额利息的民间贷款，资金链断裂，进而导致原本要在去年底交房的项目一直拖到现在也没能住上。
　　在孙浩看来，随着地方投资过剩、库存积压问题的显现，越来越多的二三线城市出现了“烂尾项目”频发的问题。“一方面，房地产宏观政策从2011年开始逐步收紧，中小开发商很难适应信贷收缩、房产限购的新环境;另一方面，企业前期存在盲目乐观心态，不惜借用高利贷运作项目，小马拉大车导致风险越来越大。”
　　另外，近年来房产企业股权转让也愈发频繁。如今年1月，上海、北京等转让平台，就有超15家房产公司的股权转让，涉及资金超50亿元。其中辽宁成源置业有限公司等标的公司均存在连续亏损、高负债的问题。
　　据记者表示，从近年的房地产业发展可以看到，大型房企规模不断扩大，中小房企资产“缩水”严重。他预计，类似上述中小房企退出市场的案例会越来越多。