8大露底标志让购房者10分钟看懂楼市

林明

8大露底标志让购房者10分钟看懂楼市

羊城晚报2014-10-11 08:40

　　楼市很专业、很难懂?其实，不用看太多令人眼花缭乱的数据，不必在意见纷纭的“口水”中纠结，假如你和我一样，承认广州等一线城市的楼市还会继续往上走的话，那么便不用太在意楼市底部何时到来。你不需要抄底抄到最低点，你需要做的只是，在楼市开始进入“V”形或“U”形底部右边的上升通道时，能够及时地发现市场已经开始走出谷底，从而作出正确的购房决定。
　　露底标志1：未出现大投资客抄底楼市
　　【标志释义】
　　“春江水暖鸭先知”。在楼市中，只有在水里游泳的“鸭”才能第一时间感知水的冷暖，皆因资金身临其境的敏锐嗅觉。历史经验证明，虽然资金有时也会盲目，不过一般而言，假如大投资客、国际基金或者拥有丰富抄底经验的企业出现异动，则是非常值得关注的底部标志之一。
　　【穿越2011】
　　从2011年年底开始，国际资金已为抄底中国楼市作准备。索罗斯基金管理香港公司准备构建一只房地产投资基金，投资中国内地高端楼盘。同时，长江实业地产投资有限公司高管表示，该公司正积极关注收购机会，这是在中国内地扩张的黄金时代。
　　2012年年初，在北京、上海、广州密集出现了基金组团以5-7折的售价抄底楼市。个人投资豪客开始出现。北京媒体报道称，北京几个楼盘出现了亿元大单，背后均是一些不知姓名的隐身富豪。
　　【穿越2008】
　　2008年11月份，在绝迹一年多后，一支打着“温州投资看房团”旗号的投资客队伍出现在各地媒体视线中，他们转战北京、上海、杭州、厦门等地。几乎在同一时期，由代理机构带领的数家境外投资基金四处考察楼盘。犹记得当时，在广州不少楼盘的售楼部外，同样摆放着“欢迎温州购房团”的牌子，留下不少温州炒房客的足迹。
　　【2014年10月】
　　目前广州楼市未见有明显的大投资客异动，反而从去年开始，有不少投资机构从内地楼市撤走，其中的代表是全球华人首富李嘉诚一系列的抛售动作，这一年以来，李嘉诚相继出售位于上海、广州等城市的写字楼及商场，据《证券日报》报道，在过去的一年时间里，这位华人首富通过抛售手中资产，累计套现金额超过800亿元。尽管李嘉诚多次表示“有买有卖是正常行为”，但仍被市场解读为“不看好内地楼市”的悲观信号。
　　露底标志2：未出现中心城区也大降价
　　【标志释义】
　　“皇帝女不愁嫁”，说的就是市中心区的房子。市中心区由于土地资源稀缺、供应量不足等因素，楼价向来坚挺。当市中心区的楼价也开始明显下跌时，证明楼市已经进入深度下调阶段。
　　【穿越2011】
　　2012年元旦前后，广州外围区域楼价经历连续4个月的下跌后，降价潮蔓延到中心城区，中心区不少楼盘开始降价出售。其中被视为广州楼市“风向标”的珠江新城，财富世纪广场推出2.5万元/平方米的特价，是之前售价的7.5折。越秀区的淘金峯景售价直降1万元/平方米，相当于7折。部分新开楼盘低价入市，开盘价比“吹风价”要低15%左右。不过，总体而言，中心城区楼价的下降幅度约为10%。
　　【穿越2008】
　　2008年12月份，广州十区均价跌至8012元/平方米，为全年最低点。在周边区域房价持续下跌的情况下，天河、海珠、越秀、荔湾4个老城区楼价的下降幅度约为10%，少数楼盘降幅超过20%。
　　【2014年10月】
　　广州市国土房管局最新公布的成交数据显示，8月份，广州中心六区网签均价为28284元/平方米，环比下降3.3%，同期降幅小于郊区楼价。从当前的市场来看，中心区的楼价依然比较坚挺。当然，中心区也有促销的楼盘，不过只是个别现象，降价幅度也不大，因此，中心区楼价充其量只是止涨而已。
　　露底标志3：已出现推出“无理由退房”
　　【标志释义】
　　当降价维权的“队伍”出现在不同城市、不同楼盘的售楼部，紧接着，越来越多开发商为了撬动消费推出各种“降价补偿”措施，甚至推出“无理由退房”，成为楼价已经跌至谷底的最容易识别的信号之一。
　　【穿越2011】
　　2011年年底，广州楼市出现较密集的降价维权事件。
　　【穿越2008】
　　从2007年下半年楼价开始下跌以来，各大城市陆续发生降价维权案例，广州虽然算是“淡定”的城市，也不时会发生业主以各种理由拒绝收楼的案例，其后，有商家祭出“无理由退房”，以此撬动市场。
　　【2014年10月】
　　从今年年初开始，广州番禺某高端盘以市价6折多抛售引发前期业主不满，广州部分郊区楼盘，如花都、萝岗板块等楼盘的维权案例明显增多，尽管业主诉求不一，但楼价下降令旧业主心中不爽是背后最重要的原因。为了打消买家的顾虑，有开发商推出“无理由退房”与“降价补偿”，市场仿佛昔日重现。
　　露底标志4：已出现房企并购大潮加剧
　　【标志释义】
　　市场调整的加剧首先表现在企业的洗牌、“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”之后，剩下的是能经历风雨的、有实力的企业。在这个节点中，甚至会出现大巨头轰然倒下的消息。
　　【穿越2011】
　　2011年，房地产行业共完成70多起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍。当年，绿城董事长宋卫平的“千字文”成为并购事件中的悲情注脚，颇有壮士慷慨而歌的切肤寒意。
　　【穿越2008】
　　2008年被称为“中小型房企兼并年”，包括万科、保利等龙头大企纷纷兼并一些企业或者收购一些项目，房地产企业洗牌剧烈。由于赴港上市遭阻，也有部分龙头企业传出破产、“地王”被收回的消息，房地产行业曾一度风雨飘摇。
　　2014年10月】
　　Wind资讯数据显示，今年上半年，房地产行业已完成并购交易73宗，同比增长2.09倍;未完成交易92宗，同比增长4.73倍。今年房企并购交易转让方更多为中小型房企，以大型开发商和地产私募基金为首的资本嗅到了高利润的并购商机。大房企的转型也成为当前明显的趋势，万科、万达、保利、恒大、绿地等均开始进行明显的多元化发展。
　　露底标志5：已出现商家抄底土地市场
　　【标志释义】
　　一般而言，在预期不佳、销售不畅的情况下，发展商会减少购入土地的预算，更审慎购买土地。正是如此，土地流拍与实力商家开始抄底土地市场两者共存的时候，意味着市场深度低迷时期的到来。实力商家抄底土地市场意味着商家看好后市，因此，这同样也是市场底部筑成的标志之一。
　　【穿越2011】
　　2011年至2012年年初，广州连续取消了32次土地出让，不过，抄底土地市场的现象也频频发生。2011年年底，广州地铁联合体以30.7亿元的总价拿下广州大坦沙铁路以北地块，创下当时广州单块土地出让的总价纪录。从全国范围来看，一些港资(外资)房企拿地热情不减反增，香港知名房企和记黄埔在内地土地市场开始加仓，分别在佛山、大连等城市购入土地。
　　【穿越2008】
　　2008年年底，各大城市如北京、广州、成都等逐渐开闸放地，大多数地块以底价成交。同时，“地王”欠缴地价、退地的消息频传。但少数商家开始出手买地。在华南土地市场上涌现的大多数是新面孔，广州年末多个土地拍卖会上，均是神秘企业以底价获得地块。在大开发商中，保利地产买地最积极进取。
　　【2014年10月】
　　中原地产市场研究部的统计数据显示，20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减。不过，从今年年中开始，包括万科、保利、中海、融创、龙湖等房企都表现出买地的意向。国庆节前夕，广州土地市场迎来今年以来最大规模的集中推地，荔湾、天河、番禺、花都4区13宗地块挂牌出让，总起始地价达146.02亿元，最终，10宗地块成功出让。
　　露底标志6：已出现调控政策开始转向
　　【标志释义】
　　中国楼市向来是政策市，政策执行力度是决定楼市走向最关键的因素。“限字令”是当前楼市最关键的政策“紧箍咒”，也是“史上最严厉”调控的核心政策，是否松动至关重要。
　　【穿越2011】
　　2011年年底，以“限字令”为主要手段的“史上最严厉”调控持续。但是，一方面是中央反复强调调控不放松;另一方面是地方政府在楼市政策上微调不断。40多个城市出台了不同的微调政策，微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
　　【穿越2008】
　　从2008年10月份开始，中央政府接二连三地推出一系列重大政策利好以“鼓励和支持住房消费”。无论是下调住房交易税费、利率等中央“组合拳”，还是减免税收、购房补贴等地方施展的救市举措，都可以看到套在房地产行业头上的“紧箍咒”已然松动，市场风向明显扭转。
　　【2014年10月】
　　目前仍然执行限购的只剩下北、上、广、深等几大中心城市，可以预期的是，取消“限购令”只是迟早的问题，调控政策利空已经出尽。
　　露底标志7：已出现“银根”趋向宽松
　　【标志释义】
　　“银根”的松紧，直接导致房地产行业景气指数的高低。从房贷政策来看，假如出现住房贷款鼓励性消费的倾向，则是较明显的市场转向的标志。
　　【穿越2011】
　　从2012年年初开始，不断释放出银根宽松信号。央行分别在6月8日和7月6日实施降息，于2月24日和5月18日下调存款准备金率，并首次实施不对称降息以支持实体经济。
　　【穿越2008】
　　2008年9月份后，国民经济增速开始放缓，为启动内需，第四季度国内货币政策转为宽松，降息幅度之大创11年之最，调整后的贷款利率达到近15年来的新低，同时，在按揭贷款最低7折的新优惠政策下，房贷成本大为降低。
　　【2014年10月】
　　9月30日，房贷新政出台，央行和银监会联合发出“关于进一步做好住房金融服务工作的通知”，对首套房贷的认定以及开发商的融资等进行了调整，新的房贷政策救市空间较大，执行力度如何尚未可知，但仍然给了市场无限的遐想。
　　露底标志8：未出现存量减少消化加速
　　【标志释义】
　　供货量与成交量是市场风向一个非常重要的指标。所谓“量在价先”，成交量上升，价格必然会往上走。尤其在市场长期低迷的情况下，如果出现成交量放大、消化率加速的迹象，则是市场即将走出低谷的标志。
　　【穿越2011】
　　2012年2月份后，广州楼市出现“小阳春”;4月份成交量再涨30%，攀升至83.24万平方米，那是自2007年6月份后再也没有达到的高度，楼市回暖至此完全确立。
　　【穿越2008】
　　2008年年底至2009年年初，楼市开始出现向上走的反弹迹象，其后成交量一路攀升，直至2009年8月份，广州楼市交易量接近170万平方米的高峰。
　　【2014年10月】
　　当前广州楼市存量为近年来最高，被视为楼市迅速反转的最大制约因素。阳光家缘的统计数据显示，目前广州11区的可售量、未售量分别达到1006万平方米、1913万平方米，几乎是2008年-2009年这一次调整周期的两倍，比2011年-2012年的这一次调整周期也大约多了50%。可以说，当前广州楼市的去货压力巨大，即使成交量有所上涨，但总体而言，消化率加速尚未出现。

林明

请注意，现1、2、5、8尚未出现。;P
　　露底标志1：出现大投资客抄底楼市
　　露底标志2：出现中心城区也大降价
　　露底标志3：出现推出“无理由退房”
　　露底标志4：出现房企并购大潮加剧
　　露底标志5：出现商家抄底土地市场
　　露底标志6：出现调控政策开始转向
　　露底标志7：出现“银根”趋向宽松
　　露底标志8：出现存量减少消化加速
:lol:lol:lol:lol:lol