房贷利率七折基本没戏：七折后低于5年定存利率

林明

房贷利率七折基本没戏：七折后低于5年定存利率

腾讯财经[微博] 2014-10-10 09:49

　　在央行9月30日宣布房贷认定新标准后，经过十一长假，各家银行相继公布房贷细则。综合多家媒体报道，根据调整后的房贷政策，工、农、建、招等多家银行已出台了具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行，但由于从总行发文到各个支行实施有一定时间差，真正实施新政可能还需要一段时间。
　　对于未来首套房贷是否可能出现七折利率的问题，业内并不是太看好。分析人士指出，目前，银行存款流失压力大，资金价格高企，首套房给出七折最低利率几无可能，九折可能是银行的底线。
　　建行率先松绑：明确首套房“认贷不认房”
　　9月30日，央行和银监会紧急发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（下称《通知》）松贷刺激楼市，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
　　《通知》下发意味着我国二套房限贷政策全面退出，且对二套房以上的贷款权限，下发至各大银行，其放松力度超出市场此前预期的“认房不认贷”。
　　在央行发布松绑房贷政策9天过后，建行昨日晚间正式发文表态将贯彻落实央行的政策要求，并在文中列举了关于首套房认定的新规细则。值得注意的是，建行是五大行中首家发文落实央行政策的银行。
　　从建行在其官方网站公布的细则来看，最值得关注的是“支持居民家庭合理的住房贷款需求”，明确“对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素等区别确定。”
　　除了关于住房贷款的利率之外，新政发布后大家最关心的当然是首套房认定的细则标准，而建行在其发文中表示，对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。但具体操作“由各地分行掌握”。
　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，建行发布的房贷细则，犹如一块石头落地。央行银监会新政策正式落地实现，会大大增强市场信心，消除之前市场担心政策落不了地的担忧。
　　方圆地产首席市场分析师邓浩志则认为，建行的文件中提到的利率七折优惠，也只是下线，非硬性标准。而相关执行细则仍需根据分行的不同情况决定，所以，现在还要等各个分行的通知才能产生对楼市真正刺激作用。
　　此外，工行、农行等国有大行也就央行、银监会下发的房贷新政作出回应。
　　工行表示，关于住房贷款的政策，人民银行、银监会在《通知》中已有明确要求，工行将认真贯彻执行。目前，根据新的房贷政策要求，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
　　农行也明确了支持重点，在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求，对合理的购房需求，将努力提供更加优质的金融服务。提高服务效率，逐步推广个人住房贷款自动审批。科学合理定价，将贷款利率控制在合理水平。
　　在股份制银行中，招行明确表示“开始执行新政”。招行称，央行房贷新政出台后，招行单独拨出信贷额度用于支持购房贷款市场需求，并根据房地产市场的发展适时调增房贷额度，并从10月8日起开始执行新政，但具体房贷细则和首套房利率定价，各地分行还需等待总行另行通知，将根据借款人资质、信用状况等来确定首付款比例和贷款利率。
　　华夏银行相关负责人称，“由于新政是央行和银监会共同出台的，北上广深可能会有不同，所以还需要等待当地银监局的通知。”另外，兴业银行、浦发银行等不少商业银行表示，有关房贷政策的实施细则正在研究制定中。
　　银行内部人士表示，各家总行的新政策需先下发至分行，由分行制定相关考核指标后，才会下发至支行，从发文到实施有一定时间差，真正实施新政可能还需要一段时间。
　　利率最低7折几无可能 9折或为底线
　　虽然大多数银行都表态将研究房贷新政的细则，部分银行也已明确表态将根据借款人资质适当给予优惠利率，但业内分析人士指出，目前，银行资金价格高企，首套房给出0.7倍的最低利率几无可能，并且进入第四季度后，银行放贷额度会更加受限，因此，短期内能否释放大量的按揭贷款有待观察。
　　事实上，落实《通知》中首套房的认定标准并不难，但各家银行究竟会在多大程度上放量，以及房贷利率下浮空间有多大，才是关键。
　　“如果首套房按揭贷款利率执行基准利率，银行基本不要说赚钱，更不用谈利率折扣优惠。目前一个现实是，银行存款流失压力大，资金成本不断提高。”有股份制银行人士坦言。目前，5年以上基准利率是6.55%，7折后只有4.585%，而现在5年期定存利率是4.75%，不少银行还上浮10%，达到5.225%，已经明显地出现倒挂。考虑到目前的存贷利差，银行轻易给出0.7倍利率优惠几无可能，银行没有大打折扣的动力。
　　根据融360的调查显示，上海各银行优惠房贷利率较节前开始增多。其中，华夏银行首套房利率由基准利率上浮10%下调至9.2折，降幅明显；中国银行由基准利率上浮5%下调至基准。此前房贷宽松“假象”有望进入实质性下调阶段。
　　广州主要银行房贷利率普遍下调，但降幅有限。其中，建设银行首套房利率由基准上浮5%下调至基准；工商银行由基准上浮2%下调至基准；广州银行由基准上浮10%下调至上浮5%。
　　而深圳房贷市场利率变化较明显，有7家银行下调首套房贷款利率。建行、招行、邮储银行由基准利率下调至9.7折，民生、兴业、东亚银行由基准利率上浮10%下调至基准，光大银行由此前基准上浮15%下调至基准利率。
　　融360信贷专家徐瑾认为，鉴于商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位，再加上房地产行业风险加剧，所以央行新政中所提到的7折利率优惠更偏向于政策指导，银行落实起来十分困难，年底出现几无可能。即使有所谓的“7折利率”，也可能会附加诸多苛刻的限制条件，对绝大多数人来说依然是“看得见却摸不着”。但是银行在落实新政时很可能会在当前的水平上适当下调房贷利率，出于盈利性的考虑，9折或为底线。
　　兴业银行首席经济学家鲁政委认为，“按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算，0.7倍就是4.59%，与同期限公积金贷款利率基本相当，低于5年期政策性金融债收益率4.63%，不过银行现有的资金成本显著高于这个水平。目前，在实际操作中对首套房执行基准利率的0.7倍事实上是不可能的。”
　　招商证券分析师肖立强认为，虽然此次房贷新政正式出台，但当前的贷款基准利率明显高于2009年水平，同时金融脱媒、非标融资规范导致社会融资成本整体处于较高水平，在非降息和重定价情况下，2009年的按揭利率水平对于当下而言，基本上是一个回不去的过去。
　　目前来看，首套房贷七折利率优惠仍是奢望，不过也有部分专家表示了较为乐观的预测。
　　中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇(微博)表示，商业银行出于盈利成本考虑，房贷不一定真的能够做到七折，但政策出台后，房贷接下来可能会有更多的利率优惠。
　　国泰君安证券首席债券分析师徐寒飞指出，考虑到商业银行的负债成本仍然偏高，7折房贷可能未必能够达到，但是银行之间激烈的业务竞争，未来房贷利率低于目前的水平是可以期待的。（腾讯财经综合）

林明

房贷利率七折后低于5年定存利率，;P银行若坚持推行，恐非银行所愿了。:@