中国房地产行业正在步入新常态

正气·李印

　
　日前，在中国房地产部品采购联盟电商平台高端论坛上，中国城乡经济建设研究所所长陈淮就当前房地产形势、所存在的问题以及未来发展趋势，发表了自己的观点。
　
　陈淮表示，中国房地产的形势一直是由市场所主导的，今年以来，房地产暴露出了许多原先在政策掩盖下而存在的问题，比如说大中小城市的发展不平衡、需求总量在不同年份分布的不均衡、房地产开发企业大中小抗风险能力的参差不齐、结构档次与市场需求之间存在的尖锐矛盾等。他说，中国房地产正在走向一个新的常态，那就是优胜劣汰，但房地产在未来十年仍旧会是中国国民经济的支柱产业。

　　市场是决定房地产走势的第一因素
　
　面对当前房地产的困境，也就是说当前的形势，在过去十年，的确每年不停地碰到一些政策调控，国八条、国十条、国五条。但回过头一看，这十年来中国房地产业发展形势，第一位的决定性因素不是政策，而是市场。房地产有今天的规模，今天的增长速度，以及今天的价格和今天的需求群体，是市场顽强地按照它自有的轨迹发展的结果，没有一条是政策导入的结果。
　
　政策就像你开车开的过快了，警察站在前头说慢点，你刹刹车，绕过去警察接着走，根本不能改变市场运行的基本规律。
　
　在房地产这个群体中，有一些个体可能要面临淘汰。2013年上半年以来，房地产调控政策就是让市场主导，市场的力量发挥作用。到今天为止，在过去政策掩盖下的很多未能及时暴露出来的矛盾，相对集中的反应出来了。比如大中小城市的发展不平衡、房地产需求总量在不同年份分布的不均衡。还比如房地产开发企业大中小抗风险能力的参差不齐、结构档次与市场需求之间存在的尖锐矛盾。这些反映出来之后就导致今年的结果。

　
　购房的需求总量是一个常数
　　
大家如果认为房地产业就应该像2013年那样卖房子，那样销售速度，那样回款速度的话，实际上是办不到的。房地产行业正在步入一个新常态。
　
　正常情况下，即便在一个比较旺盛的市场，一个项目的销售速度也在8个月到一年半之间，这是一个正常合理的销售周期，不能指望老是“月光盘”、“日光盘”。即便有，政策刺激能在一个短期内加速销售，那只不过是把明天、后天、大后天的需求提前到今天实现了。
　
　2014年销售量下降，是因为2013年透支了2014年的一部分需求。西安也好，北京也好，任何一个城市它的住房需求总量是个常数。所能调整和改变的，只是这个常数总量在不同年份中的分布结构。
　
　后期个别楼盘、个别时段的旺销还会有，但是不会是一个持续的过程，因为需求总量是一个常态。

　　优胜劣汰的时代已经来临
　
　最近有种说法：房地产业黄金十年过去了。也有人说今后就是个断崖式的下跌；还有人说还没那么悲惨，是白银十年。
　
　其实这些说法都不客观，房地产业正在步入一个包括自己的空间分布、技术水平、产品档次、技术竞争能力、抗风险能力创新的过程，一个优胜劣汰的过程正在到来。
　
　在这样一个过程中，恐怕一部分企业，要被兼并重组。现在有一些地产企业跑路，其实用不着怕，因为开发商手里都是优质资产，第一是现金，第二是土地，第三是在建工程。这个企业活不下去不等于资产死了，这个资产会被别人接过去继续开发。
　　
所以说，房地产业的一个优胜劣汰的过程，不会是中国房地产业自身萎缩的过程，我们有把握地确切地说，未来5—10年，中国房地产业还将是全世界规模最大，增长速度最快的产业和市场，也仍将是国民经济的支柱产业。

　　快速城镇化支撑着房地产业的发展
　
　目前，我们面临的是一个快速城镇化的问题，不仅有更多人住城里来，还有七成以上老百姓，面临群体性成规模地进入改善期，包括最近的保障房建设，棚户区改造，改善需求正在向我们扑面而来，这都是一个很大的需求量。
　
　所以说，中国的房地产市场“没有前景”、“断崖式下跌”这些说法毫无根据。
　
　此外，有一些局部的、三四线城市盲目扩张，供大于求的形势是不是存在？相当多的存在。一些盲目扩张、自我心理膨胀等因素，导致房地产发展过程中一些不均衡现象出现。
　
　所以供大于求，确确实实在一些局部地区明显存在。
　
　在过去10年，包括省会城市，始终是供大于求。但供大于求不等于没有销售需求，不等于房价不涨。因为房价上涨并不是简单供求关系决定的，只要西安市政府不断地完善地下市政管网，修地铁，种树，绿化，改善居住环境，提供更好的公共服务，房价就会涨，房价一半以上的因素，取决于有没有在窗户以外更多地投入，叫外部成本。

　　政府出台刺激房地产政策的可能微乎其微
　
　对于房地产，政府不会单独出台刺激行业的政策。有人说取消限购就是利好政策，其实并不是，限购本来就应该退出，限购是当时应对投机性需求的一个临时性、过渡性、阶段性的措施，它现在退出正当其时。
　
　什么时候才有投机性需求呢？持续供不应求的时候才会有投机性需求。当大部分城市出现供大于求，抑制投机性需求的限购政策存在的意义就不大。但限购退出，不意味着说利好或者救市。
　
　此外，今年以来国家在经济方面的政策有四个倾向。
　
　第一，经济增速下行的问题是国务院重点关注的地方，国家没有公开采取刺激性的货币政策和财政政策，实际上是在定向地调整货币政策，用大规模的投入建设来保持经济的稳定增长，其中就包含着保持房地产的稳定增长。

　　第二，积极稳妥地推进城镇化。应该说真正要解决中国经济增速稳定的问题，真正解决老百姓买的起房的问题，真正让穷人都住上房子的问题，不是靠打压房地产业，而是要积极稳妥地扩大规模推动房地产业，盖更多更好的房子才可能。
　
　第三，积极推进改革，十八届三中全会提出60条改革措施，13条影响房地产业，努力推进从间接融资向直接融资的转变等诸多方面，这些改革实际上也是释放改革的红利，房地产企业最重要的依赖要素，一个是土地，一个是资金，而在我们前期的市场经济转变过程中，市场化程度最低的，恰好是货币和土地两样。
　
　最后，2014及此后不太长的时间里，金融创新将是我们房地产业存活发展最重要的依据。这个技术进步和它所带来的革命性的供求衔接，以及和其中隐含的，包括带有融资性质的平台，你觉得它还是个婴儿，可能在一夜之间，它就能发展壮大，成为摧毁我们传统产业很多品种的力量。

　　所以，不要指望政府出台针对房地产的刺激政策，让房子卖的更快的政策，并没有出台的理由，但是我们可以有一个光辉的前景，前景基础是我们转型、创新、技术进步和合理地分布，把手中的有限的项目分布在更有前景的地方。