楼市分化格局下的分类思路

正气·李印

随着市场的不断发展，房地产市场的分化格局日渐清晰

　　一、二线城市的市场状况，比之三、四线城市，差别甚大。房地产市场历来也是一个闹哄哄的意见超市。今
年一季度以来，房地产市场弱势开局，唱衰市场的声音不绝于耳。房价大跌论甚至崩盘论，不时从各种场合传出。当然，与之相对的观点也不少，很多人认为房价大体会保持稳定。

　　崩盘论也好，稳定论也罢，其实都是一种整体思维。这种思维固然从全局层面来看问题，但忽视了当下房地产市场的一个重要特征，即楼市的分化状态。随着市场的不断发展，房地产市场的分化格局日渐清晰。一、二线城市的市场状况，比之三、四线城市，差别甚大。倘若观察者盲人摸象，究其一点，不及其余，则很有可能判断失误。

　　房价的涨涨跌跌，跟民生高度相关。因此，社会关切楼市价格走势，不难理解。不过，从政府推动市场健康发展的角度看，若过于重视价格涨跌，则其调控逻辑可能会有问题。过去多年里，政府在楼市调控方面不当运用了一些行政手段，其问题早已为人们所知晓。

　　房地产的价格已经进入一个结构时代，这是事实。在这个大背景下，尊重市场规律、防止蛮干也已形成共识。政府并非万能，不能替代市场随意作为。当房价分化格局渐趋稳定之时，政府的调控须放弃对价格涨跌的过分关注，而是把工作重心放在夯实基础上。

　　中国经济的发展，需要一个稳定的房地产市场。房地产业的支柱性作用不可能轻易消失。在此条件下，一方面，需要从过去的“一刀切”转为“分类调控、分城施策”；另一方面，所谓“1+3”的政策思路必须坚持，即让民众住有所居，这是一大目标——为实现此目标，须强调低端有保障、中端有支持、高端有市场的政策路径。即便是为了抑制投资投机需求，也当更多运用市场化的手段。

　　从“一刀切”转为“分类调控、分城施策”，就是面对当前的分化格局，在调控思路上所作的调整。这是调控走向精确化的体现，也能够显示出调控更有艺术性。鄂尔多斯等地出现的问题，乃是个例。特别的情况需要特别的处理。至于多数地方，市场大体还是平稳的。在“分类调控、分城施策”的原则之下，未来市场的发展应该会更为平滑。

　　围绕“1+3”的政策思路
　　当下最重要的，还是要解决好民众的基本住房需求问题。对住房供求关系的调整，突出表现在增加保障性住房的供给之上。这是“围魏救赵”的办法，以改变过去针对房价的直接调控——事实表明，单向度调控的效果不尽如人意，还有很多副作用。

　　今年全国“两会”所作的政府工作报告中，已经对保障房的建设有清晰部署。该报告提出，各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套。这是从保障房建设的质与量等方面给出了要求。

　　保障房的建设也要与棚户区的改造结合在一起。曾以“政府心头之痛”来形容某些地方棚户区里民众的艰难现状。去除民生之艰，乃政府之责。就此而言，改造棚户区是个具有政治、社会层面意义的问题，也是个经济问题，同样需要对市场规律予以尊重。对于合理的自住需求，亦要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。唯有如此，“1+3”的政策思路才能体现得更为完整和清晰。

　　房地产价格无疑需要回归理性，房地产市场的健康发展也有利于中国经济的整体平稳运行。当此房地产市场的分化格局越发清晰之时，须强调系统性求解难题，强调对“一刀切”做法的纠正，也要强调夯实基础，保障民生。过去一些地方的限购政策，或当根据因地分类的原则，逐渐退出为宜。

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