楼市真的会“崩盘”吗？ 分析称言过其实

正气·李印

上周，随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出，年初就已经在房地产界传得沸沸扬扬的“楼市崩盘论”再次发酵。尽管上月的统计局数据依旧显示全国房价仍在普涨，尽管各地土地市场仍在升温，尽管陆续晒出的年报显示中国的房企销售和利润都已经达到惊人的高度，但关于中国楼市在2014年的前途，很多人却并不看好。

就在几天前，一篇《房价已经崩盘的5点证据》蹿红网络。截至23日的百度搜索显示，该文页面链接已将近66万。这提示崩盘的五点“证据”包括：一是售房旺季楼市不旺；二是三四线城市的楼市已经有价无市；三是银行已经缩紧房产的银根；四是抛售房产的民间人士越来越多；五是许多大亨纷纷撤资房地产。

姑且不论这五点证据是否真的值得推敲，一个不能回避的事实是，2014年以来，看空房地产市场的言论与观点已经是层出不穷，其中一些地产业内人士的表态更是值得玩味：王石说今年“形势不妙”；王健林对今年楼市“并不乐观”；任志强表示“不要对2014年太抱希望”。

2014年的中国楼市真的走到所谓“崩盘”的边缘了吗？

事实上，关于中国楼市崩盘的说法，有多少“证据”的同时就会有多少的反证。就在楼市崩盘论在互联网、微信朋友圈里转发最热闹的那几天，北京市第二批自住房的网上申购开启，申购者十分踊跃，尽管网申通道24小时对外开放且报名有效期限长达一个月，但申购首日上午，网站瞬时点击量最高超过6万，页面一度崩溃。

就在业内看空房地产市场的言论不断出现的时候，2014年一月，一线城市土地均价的涨幅更是惊人，上海易居房地产研究院数据显示，1月，京沪深穗四个城市的土地成交均价达到每平方米10136元，环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，创历史单月新高。此外，10个典型城市土地成交均价达到每平方米5449元，环比上涨114%，同比上涨151.9%，已持续16个月同比正增长。

与此同时，不断公布的房地产企业的年报显示，各主要房企不仅在2013年收获了创纪录的利润和销售业绩，更是将2014年的销售目标调到了新的高度。而就在一周前，央行公布的1月份新增贷款高达1.32万亿元，在中原地产首席分析师张大伟看来，信贷量的再次爆发可能会使2013年年末开始降温的房地产市场再次升温，“这么多年的历史可以看到，房地产价格上涨爆发和信贷量的激增有明显的正相关关系。”

一面是中小城市房价回落，销售乏力的现实；一面是一线城市热度不减，需求空前的现状……关于中国楼市崩盘与否的种种证据与反证，展示给人们的其实是中国房地产市场强烈分化的现实。

但市场分化并不等于楼市崩盘，一个必须明确的概念是，所谓房地产市场的崩盘，并非简单的等同于房价的大幅下跌，崩盘引发的是一系列系统性风险，包括市场信心的彻底崩溃，资金链的断裂，资产的大幅缩水，金融系统大量呆坏账的出现等等。从这个角度上讲，用“崩盘前夕”来形容目前的中国楼市的确有些言过其实。

不过，对于中国楼市“崩盘”的担忧，在目前看也并不多余。在经过10年高速发展与膨胀之后，中国的房地产行业已经积累了相当程度的泡沫，尤其是在一些资金充裕而需求有限的地区，房地产市场的泡沫化程度更是十分的明显；而出于土地财政和保持经济增速的需要，更是让很多城市的房地产扩张速度远远超过了需求增加的速度。

没有凭空生出的需求，是泡沫就总有被戳破的一天，随着鄂尔多斯、温州等城市房价的大幅回落，房地产去泡沫化已经如多米诺骨牌一样开始在多个城市引发连锁反应。尽管目前来看，中国楼市去泡沫的过程仍仅限于一定区域，并显得温和可控，但让人担忧的是，仍有很多城市对已经发生的事情置若罔闻，还在重复地走着卖地、盖楼、建新城的老路。

大量资金仍在持续地向地产行业集中，开发企业被2013年优异的销售业绩点燃的开发热情，高额的地方政府债务负担使得“卖地”显得更加重要，而对于普通人—购房似乎仍是投资的最好渠道……现在，这一系列看上去“利好”房地产行业的因素，在未来的某一天却极有可能成为房地产崩盘的“制造者”。

多个房产大佬在年初的谨慎表态，与其说是对行业前景的看空，不如说是对行业发展的一次冷静的重新审视。尽管中国的房地产还没有走到崩盘的境地，但确实已经走到了一个急需变革与调整的十字路口。