三四线城市房地产库存天量 或有崩盘之虞

文昌塔

2012年11月23日 07:46     来源：中华工商时报

国家统计局日前发布的数据显示，温州9月新建住宅价格同比下降16.4%，环比下降0.8%，在70个大中城市中，温州房价下降幅度最大。


“今年3月我订了一套90平方米的房子，价格2.95万元/平方米，现在房价已经跌到1.38万元/平方米，亏惨了！”购买温州万科[简介 最新动态]开发的龙湾花园项目的张先生表示，当初买的楼花，如今已损失过半。这并非个案，经调查了解，温州多家楼盘价格均被腰斩，温州房价与2009年、2010年时的最高位相比，回调了大约30%-40%，六成炒房客被套。


温州房价大幅跳水

购买温州香提半岛的王女士也经历了过山车式的行情。她表示，2009年一期开盘时价格为2.5万元/平方米，二期开盘时涨到3.8万元/平方米，该楼盘二手房价格在2010年最高时达到过8万元/平方米，但现在市场价格又回到了2009年时的3万元/平方米左右，下跌幅度比最高时超过了一半。据附近的房产中介透露，当年按照七八万元每平方米买入的15位购房者中，入住的只有1位，另有5位因欠高利贷已经跑路，还有7位也因资金问题没有收房，总之，2009-2011年高位介入的购房者都被套了。


财经作家叶楚华认为，温州就像是《欧元必死》一书中所谈的爱尔兰一样，是中国房地产泡沫的典型象征。国土资源部今年10月19日公布的城市地价监测数据显示，温州楼价以18.03%的降幅居本季度住宅地价同比下降的城市之首，并且蝉联多季度全国地价降幅最大城市。即便如此，温州房价仍然直逼一线大城市，四五万元/平方米的房价在当地实在显得稀松平常，普通人仍然望楼兴叹。除了房价虚高，城市人口流出也是重要原因。据了解，温州人口正面临“出超”困境。近几年温州市人口每年都要减少10万人左右，但进入温州的人口数量却并没有显著增加。在不断有新楼盘开发的情况下，温州楼市已经出现了供大于求的尴尬局面。


三、四线城市库存天量

根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。


邯郸是河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年，邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米。而目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。


业内人士分析，按照中国人均居住面积31.6平方米，商业用房人均面积1.5平方米计算，人均建筑面积为33.1平方米，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于2011年1000万平方米的条件，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。


除上述城市外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。


应警惕“鬼城”风险

备受关注的鄂尔多斯从去年到现在一直处于寒冬中。据鄂尔多斯房地产开发商统计，今年在建工程中，约有75%处于停工或半停工状态。其中，今年前4个月，全市销售商品房149.8万平方米，下降20.8%；销售金额91.4亿元，下降5.8%。


“鄂尔多斯楼市泡沫破裂是意料中的事。”专业人士分析，早在2010年媒体就称鄂尔多斯为“鬼城”，即房子很多却无人居住。而今年8月的鄂尔多斯，则随处可见停工的烂尾楼和讨债者。当地一位开发商称，80%以上的建设项目都已停工，而这些房子的投资60%以上来自普通市民。“尽管鄂尔多斯是中国西部一个富有的特殊小城，但其楼市泡沫的破裂对于其他城市和中国楼市，则具有警示价值。”易居研究院企业研究中心总经理周建成表示，近年来三、四线城市房地产发展速度已脱离基本面，过于激进的土地出让速度，积累成的库存高压将使这些地区的房地产竞争更加惨烈。基于消化库存，激活市场的考虑，托市政策开始在这些城市首先发起。“相比于一线城市，感觉三、四线楼市泡沫的风险需要高度关注，并有可能成为房地产企业的绞肉机。”一位业内人士坦言。


从数据上看，三、四线城市的结构性问题已十分明显。如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前4年其平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量却相当于广州的94%。连云港和南京相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积已是南京的117%。


“北京、上海等一线大城市，吸收全国资源的能力很强，能暂时维持楼市繁荣。而那些二、三、四线城市，辐射能力有限，但却要拉起大城市框架，这样做的风险是显而易见的。”专业人士提醒：应该警惕“鬼城”风险，警惕房屋空置率居高不下进而产生的彻底崩盘。

文昌塔

祁阳的新楼盘将陆续开工建设，未来的两、三年内将形成供应高潮，现在正在建设的、将要建设的楼盘有：

1.大盘：天宇第1城（N期）、滨江豪廷、兴龙浯溪城（二期）、、新城名都（二期）、金沙湾、
             浯溪御园、汀南华府、乐活美域、政中央8号

2.中小盘：荷花园、金梧花园～～～

还有很多没有名字的小盘，这些楼盘可以容纳多少人口居住？这对未来房价有何影响？各位可以自行核算、仔细分析一下！

文昌塔

祁阳城区房屋空置率是相当高的，上世纪九十年代初，祁阳随全国潮流兴起了一股开发区热，一口气搞了综合、西北等好几个开发区，其实就是兴建了很多的住房而已，这些都是四楼以上的门面房（注：那时候砌一个门面含地价才10万左右），最多的一连四个门面，一家人一般又住不了那么多的房子，所以相当一部分是空着的，不信的话可以傍晚时间去县城走走！

祁阳有钱人是不愁没房住的，愁的是房子住不完，卫生难打扫，这部分有钱人也不会再买房了，至少在祁阳是不会买了，房子有住就可以了，不是投资买那么多干什么呢，而现在祁阳房价这么高，去买房投资是不大可能的，做生意的人都是很精明的，难道这一点都会看不出来？

真正要在祁阳买房的是在外面打工的一部分人，这一部分人积累了一些血汗钱，长时间在外适应了城市生活，但现在的事实是房价太贵，城市里物价又高，他们在城市也没有固定工作，这样不如在农村砌房子，现在农村的道路也很好了。另外，一个重要的原因是，现在全世界经济形势都不好，沿海很多工厂在倒闭，在外打工的这部分人失业者越来越多，导致他们购房的意愿和能力越来越低！！！

longzy

我也期待楼价合理回归。但觉得楼主太乐观了！每个地方的的情况都不一样。

张大乙

只要能保持现在的房价就可以了.不希望涨也不可能跌.

文昌塔

有这样一种人，当他刚买了自住的房子或者是有自住的房子时，他希望房价越高越好。这种人其实头脑很傻，只顾看到自己的眼前利益，好像自己的资产升值了，其实完全不是那么一回事。因为当你的房子仅够自住时，你不可能把自住的房子卖掉，如果卖掉的话再去买也要花差不多的钱。

而从另一方面来看，经济领域是一个循环的整体，房价的上涨会导致其它行业的物价上涨，那么生活成本就要相应提高，也就是说日常开支的钱要增加，同时，实体经济会受到影响，会有更多的人面临失业风险。所以说，高房价对普通老百姓有害无益。

那么高房价对谁有利呢？高房价对房产商和炒房者有利！他们手头上有大量的房子，他们的房子是用来出售的，如果房价高就会获得巨额的利润！房价跌则是对他们的打击！

longzy

文昌塔 发表于 2012-11-26 19:03
有这样一种人，当他刚买了自住的房子或者是有自住的房子时，他希望房价越高越好。这种人其实头脑很傻，只顾 ...

你不知道现在工人有多难找！

补充内容 (2012-11-27 11:50):
老板好找，工人难求啊！

longzy

longzy 发表于 2012-11-27 11:49
你不知道现在工人有多难找！

补充内容 (2012-11-27 11:50):

你只说对了一半，另一半原因是现在很多人吃不了苦，技术和素质达不到需求方的要求！从而导致招不到人。

longzy

longzy 发表于 2012-11-28 12:12
你只说对了一半，另一半原因是现在很多人吃不了苦，技术和素质达不到需求方的要求！从而导致招不到人。

有老板宁愿花一倍甚至几倍的工资请熟练的技术人员也不愿花钱请不懂技术的工人。年薪几十万甚至几百万的工作岗位找不到合适人选的单位多的是。

文昌塔

longzy 发表于 2012-11-28 19:38
有老板宁愿花一倍甚至几倍的工资请熟练的技术人员也不愿花钱请不懂技术的工人。年薪几十万甚至几百万的工 ...

看问题要看全面，绝不能以偏概全，年薪几十万甚至几百万的工作肯定是有，甚至几千万、上亿的也有，万科王石不是1500多万吗？平安马明哲不是6000多万吗？可这些跟普通老百姓有什么关系呢？

现在报纸上到处都在宣传工资增长了多少，人均收入增长了多少，可实际情况果真如此吗？也不衡量一下物价增长了多少倍？工资收入的购买力增长了吗？要是放在经济危机前可能会有资本家多花钱支付劳动报酬，而现在情况大不一样了，现在多少全球有名的大公司都在亏损，有的变相裁员有的变相降薪、缩减成本开支。