楼市回暖成事实 房价反弹还远吗

正气·李印

楼市回暖成事实 房价反弹还远吗

导语

刚过去的6月，一线城市房地产市场延续3月以来的回暖态势，成交量环比5月再创新高。近日，人民日报刊发文章称“楼市的全面回暖，或许已是不争的事实”。

这一系列的市场表现让房价反弹的风险迅速积聚，很多地方排队买房的景象重现。在相同区域，新开盘项目定价普遍高于前几月，优惠促销的力度也减小了。二手房价格回升更是明显而直接，热点区域甚至出现一天一价的情况。对此，购房者不禁要问，房价是否如某些专家所言不会大幅反弹？本期楼市观察为您解读。

董藩表示，限购什么时候取消，我认为不会取消，尽管违反了宪法的基本原则，违反了合同法的规定，违反了公司法的规定，一旦搞了之后就无法退下来。

以下为董藩发言全文：

本来想讲讲房地产背后的乱象。未来房地产能干多少年，发展的动力在哪里？前面我听了发言者对未来的市场有一点灰心，虽然调控要持续的，但是我认为没有必要这么灰心，我认为2010年到2012年开发是上升的，2012到2030年是稳中有升，之后会有所下降。

未来有六大因素，第一人口增长，十年内计划生育政策要调整，最近在管理工作中已经放松了。

第二城市化是老生常谈我不讲。

第三家庭裂变，过去一个家庭是五、六口人，现在全国平均是3.1口人，但是还不能稳定下来，全国会在2.5到2.6的水平上稳定下来的；

第四大拆大建，目前城市还有八九十年代建的房屋，未来的一、二十年都要拆除掉，是否可以拆除都取决于容积率，这些房屋是低层和多层，可以拆除，除了补偿有利可图，开发商就会做这样的事情。

第五，区域人口的整合，大量的人口从中小城镇往大城市去，落后的地区，资源部够的地方，缺水的地方，找工作比较麻烦的地方，向大城市和核心城市和发达区域，适合生存的地方，气侯好的地方转移，全国市场将发生大的整合，有的地方发展速度更快，有的地方发展会更慢一些，十年后看到明显的衰退，这些年中小城镇出现了相对萎缩的迹象，因为随着年轻人找工作向大中城市转移，中小城市很多人口被拉走了，包括他们的父母都纷纷走了，这些地区增加了供应，但是需求被拿走了，拿到了另外一个区域。

第六，生活方式的演化带来更大的问题，几年前就谈过这个问题。首先是离婚率上升的问题，将近300万个家庭离婚了，不是所有的人都会购买房屋，即使有1/3也需要100万套房屋。过去讲离婚离不了，单位需要盖公章，因为离婚是不好的事情，会有工会和妇联去劝阻，谈到半夜就不离了，领导说要提拔你，所以就不离了，如果离的话，领导就会折磨你，最后就是不若你离婚。过去父母也不让离婚，现在父母想明白了，过什么样的日子，是否离婚，我们不在乎，而且有的父母还带头离婚。过去不让离婚，因为我们的文化，因此很多人是不敢离婚的，一离婚小孩说要跳楼和离家出走，没有办法不能离婚，过去亲朋好友说谁家不打仗，所以就不离了，现在非诚勿扰都变了，可以离婚了。

现在父母想明白了，我们不在乎。小朋友想明白了，离婚意味着我有就是四个爸爸妈妈，一过年有四个压岁钱，离婚后都给小孩用钱补偿。过去结婚过不下去，的时候都说恭喜恭喜白头到老，现在结婚都说恭喜恭喜好聚好散，离婚后还会有联系，这样的情况时有发生。

过去大龄不结婚，不结婚跟父母住在一起，住宿舍，现在大学毕业后，在银行的帮助之下，购买了房屋，独身的时间非常长，是否结婚不受家庭影响。很多人一个人住一套住房，这个比例还在上升。

过去结婚跟父母在一起住几年，然后分家，现在直接就分开，为什么，儿媳跟婆婆是天敌，因为现在倡导和谐社会，多买一套不要住在一起，两个月住在一起，儿媳就说，婆婆你又漂亮了，婆婆不知道你说的是假话，但是总比打骂好。现在给老人单独购买一套，可以住在一个小区或者是对门，就是不能住在一起，除了婆媳的关系，还有很多不适合住在一起的地方，例如生活的内容不一样，你弄陈冠希的黄碟回家学习，一推门看到老爹在客厅对着电脑练气功，你不敢看的？年轻人要看球，看到半夜，老年人很早就睡觉，你忘记了老人，大喊一声“好球”，把人吓醒人了，心脏病犯了。现在年轻人打假，一周就回来了，现在一打跑了，就不回来了。很多特大的城市，北京、上海、广州、深圳这样的城市，一个是城市西边、一个在城市东边，每天消化在路长的时间四个小时，如果小孩有父母代，或者是住校了，就会有一个人在上班近的地方，只是周末一聚。周末再相聚，我认识一个人，他上班的地方离家很远，每周回去一次，到了周末打电话，老公我大约7：30到家，6：30到家，大家就乐，回家为什么要打电话，他说万一回家看到不该看的场面怎么办，女同志特别要注意，不幸福都是自己制造的。

我们很多富人，包括在座中的一部分人，原来购买别墅自己住，后来发现没有办法住，因为6点到9点陪人吃饭，9点到10点要去按摩，11点要去唱歌，回到郊区别墅都2点了，不能睡觉，你的小孩住在郊区别墅怎么上学，老人在郊区别墅怎么生活，好医院都是在市中心，于是别墅还是要买的，买完了以后发现没有办法住，只能雇保姆住，保姆住你的房，睡你的床，吃你的肉，穿这你的旧衣服，你还要还贷款，保姆在你家的阳台上看着大好河山，过两天还给你打电话，王总你的房屋太大了，我一个人住害怕，是否可以让老公过来，老公就来了。过了两个月，又打电话，过两天我回家看了看，小孩看我不认识了，我是回家看小孩，还是给你继续看房屋，是否可以帮我小孩找一个借读学校，你头脑一热，找了一个借读学校，儿子就又带来了，别墅就变成保姆的了。别墅是身份的象征，有人说房地产是重要的投资，要购买别墅，错不了，还有人说没有别墅用地了，政府不批了，赶快买吧，你就购买了。

有的人有两、三个家庭，我给清华大学的总裁班上课，有的学生第一次上课喊老师，第二次领了一个人，说各位这是大嫂，第二次又带了一个人这是二嫂，第三次是三嫂，第四次又是三嫂，为什么两个三嫂，她们两个是并列，这样的情况是有的，无论是否认可，都是有这样的状态。

住房保障对房地产市场的冲击有多大，第一政府没有这么大的开发能力，每年开发七、八百万套，很多的保障不是保障，比如说限价房，更多的是体现市场的因素。

保障房顺利的推进，前提是什么？商品房市场健康的运转，这就像一家有两个儿子，老大能干，老二是残疾人，老大要正常上班，商品房不能正常运转，开发商不能拿地，土地财政还有多少，去年是60%，前年是72.38%，房产交易过程中的税很多，如果不能运转的话，政府无法投资建设保障房，不要迷信地方保障房的建设，国家统计局审计了66个县市，发现47个有严重的问题，资金是挪用的。

有人发短信给我，有一位女士，哄小孩睡觉，快去跟爷爷睡觉，小孩不困，女士说话走嘴了，没有过大脑，快去，不去我去了，爷爷路过听到了很高兴，哪知道没有去，第二天红这脸说你昨天说什么了？做人要诚实，不能戏弄小孩。又红了脸。我们的很多地方政府说话不过大脑，上糊弄朝廷，下糊弄百姓。

限购什么时候取消，我认为不会取消，尽管违反了宪法的基本原则，违反了合同法的规定，违反了公司法的规定，一旦搞了之后就无法退下来，取消要有四个原则：1取消了以后，住房价格无法保证，经过一年多的消化，房价会重新的恢复，重新保障。2要有替代的方案，上次来讲课的时候，我就讲了房产税，我说是搞不通的，这条路走不通的，下午还有论坛，大家不要讨论了，为什么？我在五台山开过光了，这个观点是绝对灵的。3，政府的收入和地方经济的下滑受到严重的冲击，他们在采取对冲的措施。4，退房朝大量的出现，搅乱了经济和法制的秩序，最近市场恢复了，停了下来，不要厚道的说，要等到出事的这一天，才会取消。

新政府上来是否会取消，不会的，无论谁执政都是共产党的天下，都要搞稳定，稳定的背后是什么，就是政党的安全。我要提醒大家，政府在这些方面，打压不要太过分，会引起大量的问题，有两个男女青年相爱，男的叫做“高帅富”，女的叫做“白富美”，女的信佛，男的不信佛，为了结婚，男的就信佛，过了两个月，女方的家长就问，男方信了没有，女方说信了，但是太深了，去了少林寺。

房地产市场限购是否会取消，理由有四点，但是时间的原因不能谈了。限购政策不能长期的取消，尽管天气越来越热，最近的市场在恢复，有一位先先生在家找毛衣毛裤，找不到。就问我的毛衣呢？老婆说洗了洗小了，给了我哥了，又问我的毛裤呢，老婆又说，洗了洗小了，给我哥了，男方说，你把我洗洗，小了，给你妹吧。

我们要研究战略和政策，在产品和营销商下功夫，想赚钱不容易了，尽管市场高位没有结束，但是变了。一位少妇到警察局保安，钱放在哪里丢了，少妇不说，少妇不说，警察又问钱放在哪里，少妇说放在胸罩里面，警察说放在那里那么安全怎么丢了？少妇说谁知道是来偷钱的。这就说明以后要拿大家的钱不容易了，要让别人舒服才可以拿钱，怎么样才可以让它舒服，我明年再来讲，谢谢大家.