株洲房价必跌无疑，房产泡抹必破

林明

株洲房价必跌，房产泡沫必破

（转载，祁阳可以参考哟！）

      对株洲房价走势的深度分析（欢迎跟贴讨论）
       株洲的房价，从短期看，应该是涨不上去，跌不下来，但从中长期看，必跌无疑！理由有以下几个方面：
       第一从心理面看。除非实在紧迫的刚需，改善性需求购房者都有所担心，上海中海房产就是先例，头一天交的房款，第二天就降价百分之三十，一套150万的房子，一夜之间就损失了45万，叫天不应，叫地不灵啊。
       第二从政策面看。温总理提出在任期内解决房价问题，所剩时间不多，但房价才刚刚有所松动，离目标距离尚远，11月8日人民日报发表文章，称楼市拐点不能成为政策拐点，政府要进一步坚定抑制房价的决心，不能像2008年一样手慈手软，导致房价调控中途夭折。并且上个月还听财政部的讲，要加快房产税试点经验的总结，尽快在全国推开，房产税一直在认为是抑制房价上涨的杀手锏，那些手里拿几套房子的，到时候每年要交几万块钱的房产税，估计也拿不稳了，房产税出台后（快则两三年，慢则三五年），房价应该会有一次由浅及深的长远下跌，直至把投资炒房群体清除，才会逐渐回归稳定。并且房产税出台后的一项重要职能，是能够让地方政府从土地财政的捆绑中解脱出来，这个道理比较深，不作详述。
       第三从市场面来讲。目前投资房子是最具风险性的。以案例来分析，假如株洲王某2011年底100万购买一套房子，2014年底120万顺利卖出，表面上看他的炒房收益高达20%。那我们再来看看他的具体收益率——其中市场交易费用涉及营业税（5.5%）、个人所得税（1－3%）、契税（1.5%）、城市维护建设税、印花税、土地增值税等等，交易成本在10%以上；而与此同时，3年期的银行存款利率为5%，3年就是15%。也就是说，现在买房，即使房价上涨20%，与把钱存在银行相比，还是亏了5%（20%－10%－15%＝－5%）。并且更为严峻的是，在房产税不久的将来必然开征的形势下，房价能不能整体再上涨20%，应该是极其小概率事件。
        第四从幅度上来讲。从目前全国的形势来看，综合各方因素，房价如果上涨，空间和幅度都是非常有限，但是下跌，我们可以从以下几个方面来探测其幅度：
       一方面，从株洲的开发商角度来讲，目前基本上都是2010年之前拿的地，河西绝大部分楼盘开发成本不高于2000元一平米，2009年11月华晨御园期房均价每平2500元左右，应该也是保留500元以上每平的利润。而今，开盘价到了4500元每平，类似的楼盘开盘价也超过了4000元每平，溢价都在100%以上。从这个角度分析，2010年前拿地开盘价4000每平以上的开发商在不亏本的状态下，最多可以承受五折左右的压力。
       另一方面，从中央政府角度看，银行反复测算，能够承受的房价下跌幅度在40%左右，也就是说，中央政府的短期调控底线是整体下跌40%以内，否则经济会出现严重负面影响。
       第三方面，从当地政府来讲，应该是表面上服从中央的调控，但实际操作中还是不愿意房价下跌，毕竟在当前的分税制体制下，土地财政是地方政府的重要财源，如果房价下跌过快，很多地方政府都会出现债务危机。当然，在当前大势之下，地方政府也不会逆势而为，助推房价上涨的。

林明

希望祁阳房价降至1000－1200/平方

bywdy007

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