碧桂园进驻祁阳，12月是大限！祁阳房地产老板必定哀鸿遍野！

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一图看懂碧桂园2019年业绩

一句话概括：“老虎插上翅膀”

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人才济济：大力引进高端人才

碧桂园始终坚信优秀人才是企业可持续发展的源动力，视人才为第一财富。2013年至今，碧桂园通过“未来领袖”计划，在全球广招名校博士，其力度与广度为中国地产行业所罕见。通过超常规的人力建设，碧桂园建立起一个远超同行的“青年近卫军”。碧桂园2017上半年报披露，累计有588位博士纳入完整的训练计划之中，碧桂园成为拥有博士数量最多的地产商。

杨国强对时任碧桂园人力资源总经理彭志斌说：“我给你30个亿，你去给我找300个人来。”

在这场对话发生之前——

事例

2010年，中建五局总经理莫斌加入碧桂园任总裁。2015年他的年薪跃为605.4万元，略高于碧桂园董事局副主席杨惠妍603.5万元的年薪。

2013年，中海集团董事朱荣斌加入碧桂园，任执行董事及联席总裁，两年后他拿到了553.6万元的年薪。

2014年，同样有中海、中建职业背景的吴建斌，出任碧桂园首席财务官，2015年年薪为619.5万元。

到2016年结束时，来自中建的刘森峰，成为碧桂园第一位年收入过亿元的区域总裁。

根据发展规模调整管理架构

2010年7月，莫斌来碧桂园任总裁后，着手做的第一件事，是展开一场全面的管理架构变革，以提升企业运营效率。

此前碧桂园的管理模式为集团强管控，直接对接地方项目。而区域的配置较为简单，通常是一名区域总裁加一名办公室主任，再加一名司机。区域在全集团并无多少实权与能见度。

到2010年，碧桂园全国项目显现增多势头，杨国强开始对业绩规模的增长抱有更多期待。为了匹配未来扩张式发展速度，杨国强授意莫斌转换思路，把碧桂园搭建成一家大型地产企业惯有的管理框架。

未来，杨国强希望继续把区域做大，最终合并删减成10个区域。做成10个“小碧桂园”，它们彼此是利益共同体。而财务管理等权限还在集团手中，以避免出现真正的“藩王”。

在逐步的集团放权中，过去6年间，每个区域开始成为碧桂园旗下的小小王国，自成一体。区域总裁成为小国王，评判他们功绩的是区域的销售业绩。各区域规模最终合并，组成碧桂园数千亿“巨无霸”。

在碧桂园一个月举办一次的总部高管会上，区域“国王”们会按照业绩数排座位，业绩可观的坐在前排，以此后推。

市场竞争是残酷的，业绩为王，优胜劣汰。集团副总的沉浮，最能诠释这一点。如果区域总业绩突出，将升任集团副总裁，但如果一年后业绩落伍，集团副总裁的位置将得而复失。

做地产界的华为

与万科类似，碧桂园也希望成为地产界的华为。在碧桂园内部，华为是对标对象。过去6年间，碧桂园的一系列变化中可以看到模仿华为的某些影子。

华为是国际化公司，在战略顶端的设计、架构、流程，乃至信息化系统方面均有亮眼之处。企业文化狼性，执行力高，而企业内人际关系较简单，其人才策略领先全球。早在2003年，华为招揽硕士的数量，就已超过韩国首尔毕业的大学生数量。这一度被业界认为是华为能够超越三星的原因。任正非比杨国强的人才激励力度更大，放言要培养亿万年薪的职业经理人。在业务创新方面，华为也曾规划，要走入“无人区”，探索蓝海市场。

这一切也是碧桂园正在做的事。不同的是，家族企业的转型任重道远。尽管已经引进诸多职业经理人，但在碧桂园高管名单上，目前至少有五席与杨国强有亲属关系。

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进军县城：有竞争力，就有机会：中国有60%以上的县我们还没去，还有广阔的空间。

2019年春节后的第一次集团管理会议上，针对近日网络传言“碧桂园开启大规模裁员”，杨国强说，肯定不是裁员，我们把大家招进来不容易，不希望任何人由于市场情况变化在我们公司被裁掉。公司接下来会有很多新的业务，包括机器人、智能建造、新材料、机器人餐厅、现代农业、凤凰优选超市等各个方面都需要大量的人才。相信到今年年尾，集团员工总量会比年初还要多。

　　以下为杨国强发言原文：

谢谢公司所有同事的努力！尽管现在市场不是那么的火热，大家要认识到，国家永远都在进步，整个城市的现代化也在进步。改革开放今年41年，多少人从农村出来打拼，他们要在城里买房安家。这两三年我们的业绩为什么比较好？原因就在于老百姓的收入提升了，他们愿意在城里买房，把父母孩子接到县城里。

　　中国有60%以上的县我们还没去，还有广阔的空间。要让他们能买到一个物业管理好、房型好、绿化配套好的小区，这是我们有能力也有责任去做的事，我们要为中国的现代化和城市化做应有的贡献。

　　如果未来我们能合理地控制成本，为他们提供消费得起的好房子，这就是我们的广阔天地。要敬畏市场，关键是怎么提升我们的竞争力。有竞争力，就有机会。我们有1300多名博士、1000多名超级碧业生，有久经考验的一大批优秀干部，我们应该在这个基础上，做一个更有竞争力的公司出来。

　　责任和良心

　　我们做的所有事，都是希望对社会好，大家要理解我们做事情的出发点。之前有一次我和惠妍聊天，我说，在2001年的时候，我们一起讨论，要将我们的钱捐一半出来建国华学校。原本我们可以静悄悄地享受生活，没人要我们捐，我们为的是什么？18年来做到今天，我们真的很感恩社会给我们的机会，希望对社会进步有帮助。如果我们做的事是对社会有伤害的，我们何苦呢？

　　所以，守法是很重要的，不能做违法的事。还有安全和质量，再一次提醒大家，任何情况下，任何人都要用心谋划安全和质量，不能放过任何问题。在保证这两个事情的前提下，才能往前去做其他的事，包括机器人，不要以为新的工艺就了不起，一切都要建立在对人命尊重、对质量把关的基础上。

　　在安全、质量有保证的前提下，才能够讲速度和效益。公司上上下下要用心地去做，你们的所有、你们的荣耀、生活都寄托在这里，不能对不起业主。荣耀不会从天上掉下来，从开工的第一天到交楼的那一天，所有人都要用心好好地去做。

　　思考未来

　　我们要做一个高科技企业，公司已经在用心谋划新的业务。我期待，未来的凤凰优选门店，一进去就全部满满的都是菜，丰富、安全、实惠。接下来，摆得满满的都是水果，然后是肉、鱼、虾，刚刚宰出来的，有人在那里切给你。接下来是粮、油、水，600多种从工厂生产出来的日用品，还有机器人餐厅。

　　每一天，追求美好生活的人们，都开着车、走着路，来这里买他们想要的东西。我要求凤凰优选利润不超过1%，所有流通、运输、管理的费用压到最低，很用心地将食品安全管得很好，期望真的为中国食品安全做出贡献。这是一个很棒的事业。

　　大家也看到了博智林的机器人，成立8个月以来，外界很多人都感觉我们进展比较快，不过还是要加把劲。我们现在做机器人建房子，研究标准图，自己建铝模、顶架、爬架、墙板工厂，在遵守国家规范的前提下，使得房子每个细节都是科学的，安全质量好。如果我们努力去做成它，接下来的发展空间无限。公司很期待这一天的到来。我们希望建筑机器人今年能完成量产前的试运营，在2020年开始大量投入使用，这个是我自己的时间表。

　　与时俱进，迎接挑战

　　公司接下来会有很多新的业务，今年我们还要增加人，相信到年尾集团员工总量会比年初还要多。很多新的业务到来，旧的业务肯定也会改变，机器人、智能建造、新材料、机器人餐厅、现代农业、凤凰优选等等都需要很多很多的人才。凤凰优选我们想开一两万家，每家店一个店长，就有一两万人要增加，更不要说其他的人了。

　　企业的业态变了，很多人都要转过去，所有人都要与时俱进，迎接挑战。有能力的人，做什么都有能力。世界永远都会给有竞争力的公司、有竞争力的人开绿灯。

　　我永远都期待大家的进步。全世界有那么多人，为什么有人能拿到好的待遇，有的就不能？大家要用心地去提升。未来的变化太大了，怎么应对这个变化的社会，怎么才能为社会的进步有我们的贡献？我期待着，在这个改革开放的年代，在这个中华民族伟大复兴的年代，我们所有的人都能在这里学习成长，有机会发挥自己的才能。如果公司上上下下都去进步的话，我们就有美好的明天。

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户型有惊人的吸引能力，精装房价格趋低

两个户型，面向大众，建筑工业化复制，

以140平方米的4居户型为主，配合115平方米3居‘小户型’

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低成本拿地，快速开发，快速销售，从拿地到开盘5个月！营销团队狂轰滥炸

到今年12月，祁阳的本地开发商的大限将到！

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永州碧桂园2016年12月18日首开，两小时热销超600套，开盘46天，劲销超700套，创永州楼市奇迹。永州碧桂园全新二期水蓝湾应势新推，建筑面积约115-140m2揽江装修洋房全城热销，老带新各享2年物管费。

明天过后123

黄色框是祁阳现在在卖待卖的楼盘，位置都太偏了，都是些开发到极限的边角料。

明天过后123

长沙现在 五千五 至 七千五 区间的楼盘有70多个


长沙（纯住宅.电梯房.毛胚房）按这三种条件去找的话，长沙现在超过一万以上的楼盘只有20多个

长沙现在超过八千以上的楼盘、大多卖的是精装房.洋房.公寓.别墅.写字楼.商铺。

长沙现在二手房比期房贵蛮多，是长沙现在政策规定拿到房产证满4年才能卖，也就是说长沙近8年左右买的房子都不能上市交易，造成长沙二手房房源短缺。二手房中介为了吸引房源，都尽力把二手房标价抬高。

明天过后123

湖南大部分区域大降价，2018年中开始先取消棚改货币化的城市先陆续降价，很多城市均价已经跌了一千多了。



衡阳市区：四千多至五千多的楼盘将近70个左右。


邵阳市区：毛胚房楼盘大多四千多五千多、很多四千多五千多的楼盘买房送车位。


娄底市区：毛胚房楼盘大多四千多、五千多。


湘潭市区：四千多至五千多的楼盘将近60个左右。


株洲市区：四千多五千多的楼盘30多个、六千多的楼盘30多个，株洲毛胚房楼盘大多五千多六千多、株洲精装房楼盘大多六千多七千多。

明天过后123

桂林（七星区.叠彩区.秀峰区.象山区.雁山区）旅游区域限高，这5个区在卖的楼盘大多是洋房和别墅。临桂区和八里街在卖的楼盘大多是高楼大厦。


临桂区在售楼盘一共60个左右（毛胚房楼盘大多五千多、少部分四千多、精装房楼盘大多六千多）


八里街在售楼盘一共20个左右（毛胚房楼盘大多四千至五千、精装房楼盘五千多）


七星区.叠彩区.秀峰区.象山区.雁山区这5个区开发商在售楼盘合计30个左右（这五个区的楼盘大多卖的是洋房和别墅，最低5600以上）

明天过后123

祁阳附近的常宁市.祁东县.邵东市.耒阳市.邵阳县.东安县，毛胚房楼盘房价才二千多至四千多。


离衡阳市区5公里内的衡南县城房价才二千多三千多

明天过后123

建成区

明天过后123

2019年祁阳人均GDP3.8万。

明天过后123

永州十二个部门联合整顿本市房地产市场和物业管理乱象


（2）未取得商品房预售许可，违规以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用；

（3）串通房地产中介机构，采取垄断房源，操纵房价、房租，侵害群众利益的；通过各种途径捏造、散布房地产虚假信息，以及雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒作，哄抬房价和房租。

（3）通过捏造、散布不实信息，或者曲解有关房地产政策等方式，误导租房人或购房人的市场预期；在网络平台上发布虚假房源和价格信息，欺骗、误导购房人；

明天过后123

衡阳市区

明天过后123

邵阳市区

明天过后123

株洲市区

明天过后123

湘潭市区

明天过后123

一线城市（4个）
北京市、上海市、广州市、深圳市


新一线城市（15个）
成都市、杭州市、武汉市、重庆市、南京市、天津市、苏州市、西安市、长沙市、沈阳市、青岛市、郑州市、大连市、东莞市、宁波市


二线城市（30个）
厦门市、福州市、无锡市、合肥市、昆明市、哈尔滨市、济南市、佛山市、长春市、温州市、石家庄市、南宁市、常州市、泉州市、南昌市、贵阳市、太原市、烟台市、嘉兴市、南通市、金华市、珠海市、惠州市、徐州市、海口市、乌鲁木齐市、绍兴市、中山市、台州市、兰州市


三线城市（70个）
潍坊市、保定市、镇江市、扬州市、桂林市、唐山市、三亚市、湖州市、呼和浩特市、廊坊市、洛阳市、威海市、盐城市、临沂市、江门市、汕头市、泰州市、漳州市、邯郸市、济宁市、芜湖市、淄博市、银川市、柳州市、绵阳市、湛江市、鞍山市、赣州市、大庆市、宜昌市、包头市、咸阳市、秦皇岛市、株洲市、莆田市、吉林市、淮安市、肇庆市、宁德市、衡阳市、南平市、连云港市、丹东市、丽江市、揭阳市、延边朝鲜族自治州、舟山市、九江市、龙岩市、沧州市、抚顺市、襄阳市、上饶市、营口市、三明市、蚌埠市、丽水市、岳阳市、清远市、荆州市、泰安市、衢州市、盘锦市、东营市、南阳市、马鞍山市、南充市、西宁市、孝感市、齐齐哈尔市


四线城市（90个）
乐山市、湘潭市、遵义市、宿迁市、新乡市、信阳市、滁州市、锦州市、潮州市、黄冈市、开封市、德阳市、德州市、梅州市、鄂尔多斯市、邢台市、茂名市、大理白族自治州、韶关市、商丘市、安庆市、黄石市、六安市、玉林市、宜春市、北海市、牡丹江市、张家口市、梧州市、日照市、咸宁市、常德市、佳木斯市、红河哈尼族彝族自治州、黔东南苗族侗族自治州、阳江市、晋中市、渭南市、呼伦贝尔市、恩施土家族苗族自治州、河源市、郴州市、阜阳市、聊城市、大同市、宝鸡市、许昌市、赤峰市、运城市、安阳市、临汾市、宣城市、曲靖市、西双版纳傣族自治州、邵阳市、葫芦岛市、平顶山市、辽阳市、菏泽市、本溪市、驻马店市、汕尾市、焦作市、黄山市、怀化市、四平市、榆林市、十堰市、宜宾市、滨州市、抚州市、淮南市、周口市、黔南布依族苗族自治州、泸州市、玉溪市、眉山市、通化市、宿州市、枣庄市、内江市、遂宁市、吉安市、通辽市、景德镇市、阜新市、雅安市、铁岭市、承德市、娄底市


五线城市（129个）
克拉玛依市、长治市、永州市、绥化市、巴音郭楞蒙古自治州、拉萨市、云浮市、益阳市、百色市、资阳市、荆门市、松原市、凉山彝族自治州、达州市、伊犁哈萨克自治州、广安市、自贡市、汉中市、朝阳市、漯河市、钦州市、贵港市、安顺市、鄂州市、广元市、河池市、鹰潭市、乌兰察布市、铜陵市、昌吉回族自治州、衡水市、黔西南布依族苗族自治州、濮阳市、锡林郭勒盟、巴彦淖尔市、鸡西市、贺州市、防城港市、兴安盟、白山市、三门峡市、忻州市、双鸭山市、楚雄彝族自治州、新余市、来宾市、淮北市、亳州市、湘西土家族苗族自治州、吕梁市、攀枝花市、晋城市、延安市、毕节市、张家界市、酒泉市、崇左市、萍乡市、乌海市、伊春市、六盘水市、随州市、德宏傣族景颇族自治州、池州市、黑河市、哈密市、文山壮族苗族自治州、阿坝藏族羌族自治州、天水市、辽源市、张掖市、铜仁市、鹤壁市、儋州市、保山市、安康市、白城市、巴中市、普洱市、鹤岗市、莱芜市、阳泉市、甘孜藏族自治州、嘉峪关市、白银市、临沧市、商洛市、阿克苏地区、海西蒙古族藏族自治州、大兴安岭地区、七台河市、朔州市、铜川市、定西市、迪庆藏族自治州、日喀则市、庆阳市、昭通市、喀什地区、怒江傈僳族自治州、海东市、阿勒泰地区、平凉市、石嘴山市、武威市、阿拉善盟、塔城地区、林芝市、金昌市、吴忠市、中卫市、陇南市、山南市、吐鲁番市、博尔塔拉蒙古自治州、临夏回族自治州、固原市、甘南藏族自治州、昌都市


永州两个区冷水滩区加零陵区才五线，祁阳县城属于几线？

明天过后123

今天接了房产中介的电话，
房产中介问我：买不买房子？再不买，2020年底放开调控，房价又要涨。
我说：已经有几套了，没有钱没有想法，不想买了！
房产中介停顿了一下：那你的房子卖吗？全国棚改货币化今年彻底结束了，房产税又要马上出台了，现在房价这么高，以后再无拆迁暴发户接盘，恐怕到时候会跌很多。
我感觉不说实话就不行了，就对他说：我其实没有房，也没钱买房，现在待业。
房产中介沉默片刻：明天有个楼盘开盘，白天排队300，晚上排队打地铺500，包盒饭矿泉水，另外拉一个朋友来看盘，单独奖励50，来吗？
我说：天太热，排队时间又长，不想来。
房产中介：周末还有一个楼盘开发商找群演，KANGYI开发商降价，闹"退房"，年龄要求30-50岁，男女皆可，需要推搡保安，砸售楼部摔杯子，不用赔钱，需要有演技，有状态，情绪要亢奋，300一上午，要来吗？
我说：感冒了，医生让卧床休息，不想动。
房产中介：那能玩手机吗？在网上发些房贴，发表些刺激人买房的评论，回复一个评论10元。