以租养贷是什么意思？

【段】66

以租养贷科学吗？哪些人适合以租养贷？
以租养贷，简单说，就是贷款买房后，把房子租出去，然后用收的房租来偿还房贷。以租养贷主要分为两种情况，一是贷款买房后直接出租，用每月收的房租来还月供；二是购房者名下已有一套住房，本着改善或者是投资的目的，又贷款买房，然后把原有的房子出租，用租金来偿还新买房子的房贷。

虽然这种方法听起来十分“科学”，但真的适合所有置业者吗？，让我们分别就“以租养贷”的两种情况来具体分析一下。
案例一：小A月收入5000元，买入总价100万的房子，首付30万，贷款70万，每月还贷3926.35元（按照贷款30年，房贷基准利率1.1倍计算）。
小A把这套房子租出去，按照月租1500元计算，小A每月仅需支付贷款2400元。总的算下来，他一年的房贷支出约4.7万元，租金收入约2万元/年，扣除租金后每年仅需2.7万元供房贷，压力会大大减轻。
案例二：张女士入手了一套大三居，共贷款140万元，月供9000多，入住大三居后，当初的婚房小二居闲了下来，加上感觉近年房子升值速潜力不错，方女士将这套房子租出，每月租金2900元，而租金收入几乎全部用于偿还自己的房贷。

3年时间，这套房子的租金才勉强上涨到3100元/月，但这样的租金收入相比每月9000多元的月供，明显是“杯水车薪”。方女士家庭1万多元的家庭月总收入，要拿出6000多元用于偿还房贷，如此以来，加上日常开销、子女教育花销等，方女士成了名副其实的“月光族”，生活感到有些拮据。而方女士所盼望的房屋大幅升值，这几年也并未出现，老房子或许是受到房龄、户型等因素影响，小套二3年时间每平米涨幅不足2000元/平，和市面上其他新建楼盘快速升值的情况并不具有同等参考意义。经过这几年以租养贷的经历，方女士渐渐感觉到，这个方式似乎并不适合自己，似乎有些“赔本”了。
以方女士情况为案例，每月3000左右的租金收入相对9000多元的月供确实只是“杯水车薪”，而按照目前市场价格，方女士名下的二居房源出售价格在200万元以上，若出售这套房源转而投资理财产品，按市面正常银行普遍年收益4.6%的理财产品计算，一年理财收益约为9.2万元，基本可以偿还现住大三居的房贷，另相比这套房源3.5-3.7万元的房屋年租金高出156%。

另外，倘若将这套房子成功卖出，200万的可支配收入也可选择将其中一部分支配用来提前还款，从而减少总利息的支出。所以建议类似方女士这类情况的购房者采用“卖一买一”的方式进行置业。什么类型置业者适合“以租养贷”？
据银行信贷工作人员介绍，从普遍情况来看，首次置业的购房者群体比较适合“以租养贷”的方式，最好是购置房龄较新的二手房低总价小户型，每月月供低，而租金又能抵消一多半的房贷，大大减轻房贷压力。如果再加地段好、拥有地铁等交通优势，就更完美了，不仅房屋好出租，而且升值空间大。
另据一家国有银行信贷工作人员介绍，部分贷款总额较少的改善型置业者也适合“以租养贷”，例如贷款额较少，月供在5000元以内，倘若将名下其他住房租出，月租金3000元到4000元之间，这样用月租偿还房贷月供也是比较合适的。还有一种情况：名下有闲置房源且房龄较短，例如房龄在5年以内的房源可以先采用“以租养贷”的方式，期间密切关注这套房源的升值情况，适时进行资产的合理调整。
但需要注意的是，想“以租养贷”的投资者绝大部分手中掌握的资金并不多，所以在贷款投资之前，一定要考虑当地楼市政策、银行贷款利率的变化及自身还贷能力。如果出现房子租不出去，房贷断供的情况，贷款买的房子就有被银行收缴或拍卖的危险，得不偿失。