永州市1-8月份房地产市场统计分析报告

[center]永州市1-8月份房地产市场统计分析报告[/center]

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湖南省统计局         2007-09-12 16:33:12 [/center]

　

    [bgcolor=Beige]近年来，随着国民经济快速发展和城市化的加速推进，永州市房地产市场得到了长足的发展，投资增长较快，商品房供应结构基本合理，住房消费需求旺盛，房价继续保持平稳上涨趋势，商品住宅建设和供求协调发展。房地产市场的快速发展，对推进城市化，提高城镇居民的居住水平、改善居住环境、推动经济增长发挥了积极的促进作用。

    —、基本情况

    1、房地产开发投资完成情况

    2007年1-8月份全市城市房地产开发完成投资15.13亿元，比上年同期增加了5.96亿元，增长率为65%。其中商品住宅完成投资8.93亿元，比上年同期增加了4.68亿元，增长率为110%，占全市房地产开发总投资的59.03%。经济适用房建设完成投资0.54亿元，占商品住宅建设完成投资的6.05%。

    2、商品房施工、竣工情况

    2007年1-8月份全市房地产开发施工面积为274.51万平方米，比上年同期增加了102.23万平方米，增长率为59.34 %。其中商品住宅施工面积为188.06万平方米，比上年同期增加64.67万平方米，增长率为52.41%，占全市开发施工总面积的68.51%。经济适用房施工面积为10.27 万平方米，比上年同期增长2倍多，占住宅施工面积的5.46%。

    2007年1-8月份新开工面积为117.34万平方米。其中住宅新开工面积为87.46万平方米，占全市新开工面积的74.54%。经济适用房新开工面积为1.77万平方米，占全市新开工住宅面积的2.02%。
2007年1-8月份商品房竣工面积为44.51万平方米，比去年同期增加了33.72万平方米，增长3倍多。其中商品住宅竣工18.22万平方米，比去年增加14.34万平方米，占全部竣工面积的40.93%。

    3、商品房销售情况

    2007年1-8月份新建商品房销售面积为63.87万平方米，商品住宅销售3432套，面积为 45.50万平方米，占商品房销售面积的71.24%。

    4、商品房价格情况

    2007年1-8月份永州市新建商品房平均销售价格为1562元/平方米，同比增长9.16 %。其中商品住宅平均销售价格为1019元/平方米，同比增长7.5 %。2007年1-8月份住宅最高售价为1860元/平方米。

    二、房地产价格持续上涨的原因分析

    1、人们对房地产的投资热情增加，导致了房地产需求的增长。从上个世纪九十年代的股票市场投入热潮渐转为了对房地产投资的兴趣。近年来随着房地产价格的不断上涨，房地产增值的潜力显而易见。尤其是投资商铺，自古就有“一铺富三代”之说，可以说是投资的安全性、收益性和流动性的最佳组合。比较之下，人们纷纷把投资目标从股票市场转向了房地产市场，导致了房地产需求的增长。

    2、个人住房按揭贷款，促成了房地产需求爆发式的释放。住房既是人们所需但也十分昂贵，以一个普通老百姓的收入，要一次性付清购房款项，是一件十分困难的事情。如果银行没有提供个人住房按揭贷款，或者个人住房按揭贷款的利率很高，即使老百姓有住房消费的需求，也难以转变为现实。但是，1998年以来，我国启动了个人消费信贷业务，加上央行自1996年以来连续进行了几次降息，不仅帮助千千万万老百姓实现了置业的梦想，也把永州市的个人住房贷款推到了一个快速增长的轨道，增长速度远远超过了房地产开发贷款。
   
    3、永州市人口城市化步伐的加快，为永州市房地产需求的增长提供了广阔的空间。为加快城市化步伐，政府出台一些政策，为进城居住的人口尽量减少一切烦杂的手续，一路 “绿灯”开放，城镇化率逐年提高，新增城镇人口需要解决住房问题，无形中为房地产业开发了前景。
   
    4、土地价格的上升，直接推动了房地产价格的上涨。永州市成立了土地储备中心，全部土地都由土地储备中心统一收购和公开拍卖。实行土地储备制度的目的，是为了加强政府对土地一级市场的垄断，规范土地市场行为，抑制土地的投机炒作，实现土地资源的合理配置，及时调节土地供应。随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，同时也增加了房地产的土地获取价格，推动了房地产价格的上涨。

    5、金融政策和融资渠道的变化，促使房价上涨。由于房贷的资金收紧方面有所变化，造成了相当一部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进度和速度，从而供应数量有所下降，提高了融资的成本和融资风险，导致风险成本增加。

    6、建材价格的上涨直接导致了商品房建筑造价的上涨。据调查：2007年1-8月份全市建筑材料上涨8.45%，其中：水泥上涨8.16%，木材上涨9.1%，钢材上涨10.2%。

    三、制约房地产企业可持续发展的因素分析

    永州市房地产业总体发展态势良好，开发投资不断创出新高，市场持续旺销，房地产业快速发展，并逐步走向规范与成熟，但在具体运行过程中还存在一些不容忽视的问题，应引起重视和关注。

    1、资质等级偏低

    在建筑业开发企业中，实力强、规模大的企业比重偏小，近九成企业资质等级偏低。到2007年8月底，资质等级为三级及以下企业 66 个，占全部企业个数的82.5 %，一、二级企业个数分别仅有2个和12 个，分别仅占2.5 %和15 %。企业规模偏小，容易在激烈的竞争环境中被淘汰。

    2、负债率偏高

    房地产业是资金密集型产业，由于企业实收资本少，不得不举债度日。以2006年为例，全市房地产开发企业共拥有资产38.85 亿元，其中负债19.7 亿元，平均每个企业负债229万元，企业资产负债率高达50.7％，企业负债偏高，包袱较重，企业可持续发展的动能不足。

    3、商品房空置面积较多

    2007年1-8月份底商品房空置面积总量达到 0.86 万平方米，其中住宅为0.32万平方米，商业营业用房为 0.02万平方米，其它为0.52万平方米。空置面积过多，一方面会造成社会资源的浪费，另一方面也会占压资金，影响房地产开发企业的效益。

    4、商品房价格上涨较快，房价收入比偏高

    商品住宅价格由2004年的 770元/平方米、2005 年的849元/平方米和2006年的 932 元/平方米，上涨到2007年8月底为1019元/平方米。2006年市区城镇居民人均可支配收入8725元，按户均3人计算，家庭年收入2.62万元。每个家庭年均消费支出1.78万元，剩余0.84万元。2006年市区商品住宅均价 932元/平方米，买一套100平方米的住宅需 9.32 万元，是当年家庭剩余年收入的 11倍。永州市房价收入比偏高。

    5、房地产企业融资渠道单一

    房地产是资金高度密集型行业，长期以来银行既给开发商“买”地，又放建设款贷款给施工队，还贷款给购房者买房。风险由银行照单全收，高额利润属于房地产商，房地产商靠着银行发大财。现在要房地产商自己来承担资金风险，而全市房地产自有资金一般仅占当年到位资金的20%左右，基础十分脆弱。宏观调控后，多数房地产商的应对措施首先是进一步扩大期房的销售来弥补资金的不足。另一方面就是拖欠工程款、器材设备购置款，应付款所占当年完成投资的比重在15%左右。随着金融调控政策的逐步到位，工程队贷不到款无法垫资，被动购房减少，购房者慎购，如果不尽快拓宽融资渠道，房地产资金周转就会出现许多新的困难。



[永州市统计局 唐陶国 蒋剑林 供稿][/bgcolor]

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