签好买卖合同中的补充条款 让你比开发商更强势

正气·李印

       不论是买一手房还是二手房，在签订房屋销售合同或预售合同中，总会碰到强势的开发商或房东。签好补充条款，能助你在与“强势”的对话中，争取到自己的权益，让自己本身不至于成为无话可说的弱者。昨日，德恒上海律师事务所合伙人盛先磊律师做客本期安家顾问，为业主支招如何在买卖合同中的补充条款里争取到自己的利益。

　　实习生 俞韡岭 见习记者 朱迪
　　读者来电·实测面积比预测缩水4%
　　认定套内面积要写进补充条款

　　读者陈先生：我最近交房后发现，我买的房的实测面积和预测面积不符，误差在4%~5%，感觉很气愤，但房子地段实在好，相当纠结，是不是当初把细则写进补充条款就好了？

　　律师释疑：司法解释中规定，双方在没有特殊约定的条件下，预测面积和实测面积的正负误差在3%以内的，买方是没有权利解除买卖合同的。其中，预测面积大于实测面积时，业主可要求开发商按照合同的差价来退款；相反，开发商无需支付。

　　如果预测面积和实测面积的正负误差在3%以外的，业主有权要求解除合同并要求退款，同时开发商还需要按照同期贷款利率支付利息。还需要注意的是，在无特殊约定的情况下，所谓的实测面积一般指的是建筑面积，一些坚持要套内面积的业主可以和开发商要求在补充条款里将建筑面积指向为套内面积。

　　读者来电·新房还没入住就要交物业费

　　物业费何时交、交多少补充条款里写清楚

　　读者马先生：前几个月我在某小区买了一手房后，发现还在装修的时候，小区物业已经开始收取物业管理费了。我就纳闷了，为什么我都还没住进去了，没有体验到物业对我的服务，我凭什么交物业费？但对方硬是表示一定要交物业费。虽然数额确实不大，但感觉有些别扭。

　　律师释疑：因为前期的物业管理公司一般都是开发商指定的，所以有些会比较强势，业主在签订房屋销售合同或预售合同时，要在补充条款里明确物业管理费的支付时间，保障自己的利益。比如是不是装修之后才开始支付？还是房屋交付开始至装修之前或入住之前半价支付等等，都可以和物业、开发商商量。

　　读者来电·和产权人之一签合同，其他产权人不同意
　　让产权人写张书面协议加入补充条款

　　读者杨小姐：上个月初我购买了一套二手房，并且也已经和原房东王先生签订了二手房买卖合同。然而，就在前几天我才发现，购买的这套二手房产证上竟然写的是王先生和他妻子的名字。我现在最担心的是，当初仅仅是和王先生达成了协议，并签订了买卖合同，但并没有询问过他妻子的意见，那么与王先生签订的房屋买卖合同还具有法律效力吗？如果他的妻子不同意这份买卖合同，这种情况是不是一定要提前写进补充条款才能避免？

　　律师释疑：这种情况需要分点来看。当房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。像杨小姐这样的问题，就牵涉到了一个权属问题。有的时候，和你签约买卖合同的只有一个人，但这不代表其房产证上只有这一个人的名字，有可能房产证上有两个、三个甚至四个人的名字，只是其中之一作为代表与业主签订买卖合同。

　　所以，遇到这种情况，业主最好在签订合同时让房产证上的产权人悉数到场，在补充条款里加一句，以免日后纠纷。或者让产权人额外写一张书面协议，加入到补充条款中作为保留。其中有两个特殊情况。一个是房产证为夫妻共同所有，所以必须征得配偶的同意。二是该房在租赁情况下，承租人有优先购买权，如果承租人不放弃这个权利会影响买卖合同有效与否，所以在签订买卖合同前，业主必须查看相关细节。

　　》把它们写进补充条款吧

　　房型变更小区的布局变更了，原本房子四周是花园如今却不是，或是房屋内部布局任意变更。根据规定，特定的平面图、规划图和房型图未经业主许可是不能够擅自变更的，所以业主可将此条写入补充条款，万一出现问题，可要求对损失进行补偿。

　　会所开张时间很多开发商在为小区作前期宣传时以“小区内有会所”为噱头卖点，但一些业主入住后会发现，小区会所没有开张，甚至五六年后，小区会所还是空空如也，这是因为开发商不愿意投钱进去，所以业主会发现等来一场空。因为会所所有权属于开发商，所以业主在补充条款中可对会所开张的日期和服务提出要求，比如什么时候开张、什么时候服务等，这样一来如果有违约现象发生，业主就可以向开发商提出违约金的要求。

　　大产证出来时间买期房时，一般房子没有大产证下来是不可能会有小产证的。业主可以在补充条款内设定大产证出来的时间节点限制，进行自我保护。如果开发商迟迟未拿出大产证，或者出现烂尾楼的情况，业主有权利解除合同，并要求开发商支付违约金（一般为房屋总价的千分之一）。与此同时，可以把解约权定在一个不长的日子里，以便随时抽身而出。

　　二手房交房时间在现有的二手房市场中，买方有更多议价能力和评判能力，因为二手房主不会像开发商那么强势，买房也有更多的选择。但需要注意的是，二手房交易中的细节问题很多，买房需要多加谨慎。在二手房签订过程中，业主在补充条款内还能够加入一些有利于自己的条款，比如签约的时候会给多少钱、产权过户的时候付多少（是送达房地产交易中心时付还是小产证到手后付）、确定房屋实物交付的时间以及交付标准（是交钥匙为交付标准还是通过验收后有书面交接为交付标准）、户口问题、水电煤的续借、物业维修基金如何承担等。

　　》房产√与×
　　Q：
　　今年三月中旬，市民黄先生通过某中介公司，准备购买某小区内的一套二手房。一个星期后，中介公司找来了黄先生，以及卖方李先生，准备共同签订一份关于房屋买卖的居间协议，然而，买方黄先生对这份协议书产生了异议，且三方协商无果。随后，买方黄先生决定放弃购置该房屋，但中介却让黄先生支付居间费用。
　　（×）

　　中介没有任何理由让买方支付居间费用。虽然中介公司履行了向卖方李先生报告或媒介的义务，但是买卖双方的房屋买卖合同最终没有订立，根据《合同法》中规定，“居间未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。因此，根据法律规定黄先生有权拒绝支付中介佣金。
　　提醒：《房地产买卖居间协议》具备买卖合同的主要条款，若出卖人并未收取购房款，其性质为预约合同，买卖合同并未成立，居间人无权收取佣金；反之，出卖人已收取购房款，则买卖合同已成立，若非居间人自身原因而导致合同未能履行的，居间人则有权收取佣金。

　　Q：
　　有结婚打算的王先生与李小姐，于去年中旬共同出资100万元购买了一套房子，且房屋登记在两人名下。其中，王先生支付了首付款5万元，李小姐支付了首付款35万元，与此同时，王先生以个人名义向银行申请按揭贷款60万元。然而，双方因感情不和分手。现在，王先生认为自己理所应当分到大部分的房屋权属份额，自己当初不仅支付了5万元还向银行贷款60万元。
　　（√）

　　王先生有权获得更多的权属份额。首先，王先生与李小姐双方不具有家庭关系，然而，我国《物权法》规定，“共有人对共有的不动产没有约定，或约定不明确是按份共有还是共同共有的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”。其次，当初双方并没有明确约定对房屋所享有的份额，而根据我国《物权法》规定，“没有约定或约定不明确的，共有人对不动产享有的份额，则按照出资额确定”。由此看来，支付首付款5万元且还向银行贷款60万元，共计65万元，占购房款的65%，根据出资额，李小姐则占购房款的35%。
　　提醒：按份共有人对共有的不动产或动产享有的份额，若没有约定或不明确的，则按出资额确定。此外，若其中一方以按揭贷款形式支付的购房款，则应视为其个人出资。

　　Q：
　　最近，张小姐要求开发商支付违约金，原因是房屋开发商逾期办出了房地产权属证书，也就是所谓的“大产证”。作为该小区业主的张小姐认为，自己应当有权利讨要赔偿金。
　　（×）
　　张小姐的做法过于偏激。开发商逾期办出房产证与张小姐并没有直接的利害关系，关键是张小姐是否按期拿到了小产证。若当初合同已经约定了办出大产证期限的，张小姐则有权要求赔偿损失。
　　提醒：若是因为开发商逾期办出大产证，而导致购房者蒙受损失的，那么，购房者必须要有证据来证明。